一、项目情况

（一）项目建设背景

当前，长三角第三代化合物半导体产业快速发展，武进区将半导体、高端制造作为战略性新兴产业重点培育。区域现有高标准产业载体供给不足，存量土地利用效率偏低，缺少专业化半导体产业承载空间，制约高新技术企业落地、产业集群集聚发展。常州武南标准厂房投资发展有限公司实施本项目，通过新建专业化标准厂房，打造第三代化合物半导体创新载体，盘活存量建设用地，完善高新区产业配套，优化招商引资硬环境，吸引半导体、新材料高新技术企业及人才入驻，推动区域产业结构高端化转型，契合常州市、武进区产业发展规划与产业创新提升战略要求。

（二）项目基本情况

1.项目名称：第三代化合物半导体创新基地厂房建设项目

2.建设单位：常州武南标准厂房投资发展有限公司

3.项目建设地点：武进高新区东至新辉路、西至河道、南至龙惠路、北至阳湖西路

4.主要建设内容与规模

项目总用地面积40210㎡（约60.316亩），总建筑面积64000㎡。主要建设内容包括：工业车间4栋、配套仓库2栋，同步建设氢气站、门卫用房；配套实施园区道路、绿化、给排水、强弱电、消防、智能化、停车场、充电桩、广告点位等附属配套工程，配套建设环保、安全、节能相关设施，满足第三代化合物半导体企业洁净生产、研发办公、仓储配套全流程需求。

5.项目建设期

项目总建设期2年，建设单位为常州武南标准厂房投资发展有限公司，建设全过程勘察、设计、施工、监理、设备材料采购全部依法公开招标。项目建成后由建设单位自持运营，通过厂房、配套载体租赁、配套服务获取稳定收益，实行园区专业化物业管理模式。

6.项目总投资与资金筹措

项目批复总投资27401.35万元。项目总投资由专项债券资金与企业自有资金组合筹措，2025年申请专项债券1000万元，2026年申请专项债券2000万元，剩余资金由常州武南标准厂房投资发展有限公司自有资金足额配套。资金全部封闭管理、专账核算，专款专用，仅用于本项目建安、配套、工程其他费用及预备费支出，不挤占、挪作其他项目使用。设立专项债券资金专户，高新区财政局履行资金拨付审核监管，严格按照项目合同、工程进度支付工程款，建立资金支付台账，全程跟踪资金流向，落实穿透式监管要求，规范债券资金支出流程。

7.2025年度项目实施情况

截至2025年12月31日，专项债券资金已按施工合同及工程进度支付，用于工程费用及工程建设其他费用支出，资金使用合规，支付审批程序完整。

（三）绩效目标

1.总体绩效目标

建成专业化第三代化合物半导体创新标准载体，盘活片区存量建设用地，完善武进高新区高端制造产业配套供给；集聚第三代半导体、新材料、高新技术中小企业，推动区域战略性新兴产业集群发展；优化土地集约利用水平，完善园区基础设施、生态环境；通过载体租赁形成稳定可持续现金流，实现专项债券收益与融资自求平衡，打造长三角特色半导体产业孵化基地，带动区域经济、人才、生态协同高质量发展。

2.阶段性目标

（1）资金管理目标：专项债券资金按年度计划足额到位，资金支出进度匹配工程建设时序，债券资金专款专用，资金使用合规，无滞留、挪用；按期足额支付债券本息，偿债现金流稳定充足。阶段性绩效目标包括：债券资金到位率、债务资金支出进度与项目进度匹配程度、专项债计划完成率、项目完成进度、工程质量达标率、债券风险控制水平。

（2）工程建设目标：建设期内完成全部厂房、配套设施施工，工程质量符合建筑、消防、环保、半导体洁净厂房设计规范，竣工验收一次性达标；落实绿色建筑、节能、环保措施，施工安全零重大事故。

（3）产出运营目标：项目建成后6.4万㎡载体全部对外招商出租，重点引进第三代化合物半导体上下游科创企业；配套车位、充电桩、广告位、物业配套同步运营，形成多元稳定收益。

（4）效益发展目标：提升武进高新区产业承载能力，带动高新技术产业产值增长，吸引半导体领域高端技术人才；改善片区路网、绿化、水环境，提升产城融合水平；项目全周期收益足额覆盖专项债券还本付息，保障财政可持续。

二、评价情况

（一）项目特点分析

1.偿债收益稳定性。项目收益以高标准厂房长期租赁为核心，配套车位、充电桩、广告、物业多元补充，现金流可预期、可持续，是专项债券还本付息核心保障，绩效评价重点核查收益测算合理性、运营落地可行性。

2.土地集约利用属性。项目盘活高新区存量工业用地，通过多层标准厂房提升容积率，改变传统零散低效用地模式，契合国家土地节约集约政策，评价重点核查用地规划落实、土地产出效益。

3.产业带动公共属性。项目承载第三代化合物半导体战略性新兴产业培育职能，具备公共产业服务属性，绩效需兼顾经济效益、产业社会效益双重维度。

4.全流程资金管控要求。专项债券资金实行封闭运行，资金拨付、工程进度、收益归集、本息偿还全链条穿透监管，评价重点关注资金执行、成本管控、债券风险防控。

（二）评价思路方法

1.评价思路。严格遵循专项债券全生命周期绩效评价逻辑，围绕决策、过程、产出、效益、偿债可持续五大维度开展评价：一是决策层面，核查项目立项、备案、可研、规划手续完备性，绩效目标设置科学度、债券申报额度与项目投资匹配性；二是过程层面，聚焦专项债券资金到位、支出合规性、项目招投标、施工管理、监理、安全环保管控、财务管理制度执行；三是产出层面，核查建设内容完成度、工程质量、工期控制、节能环保设施落地、资产形成完整度；四是效益层面，量化分析经济收益、产业带动、土地集约、生态改善、人才集聚效益；五是偿债层面，评价项目收益覆盖本息能力、现金流稳定性、收支平衡方案可行性。

2.评价原则。坚持科学公正、定量优先、定性补充、问题导向、绩效与偿债并重原则，全面客观反映专项债券资金使用成效，识别项目建设、运营、资金管理薄弱环节。

3.评价方法。采用资料核查法、实地踏勘法、对比分析法、因素分析法：查阅项目备案、可研、合同、财务凭证、监理报告、专项债券平衡方案；现场踏勘厂房、配套设施建设情况；对比批复概算与实际投资、计划进度与实际施工进度、预期收益与行业平均水平，综合研判绩效完成情况。

（三）评价依据

本次绩效评价遵循：（1）《地方政府专项债券项目资金绩效管理办法》（财预〔2021〕61号）；（2）《地方政府专项债券项目穿透式监测工作方案》（财预〔2021〕10号）；（3）江苏省、常州市、武进区专项债券管理、预算绩效管理相关政策文件；（4）《第三代化合物半导体创新基地厂房项目申请报告》、项目备案证、工程勘察设计及施工批复文件；（5）项目专项债券实施方案、收益与融资平衡方案、资产清单；（6）项目财务账簿、资金支付凭证、招投标文件、监理验收资料，从地方政府专项债券资金的角度对该项目绩效进行综合评价，分析绩效的目标达成情况及项目投入使用产生的综合效益，在此基础上提出有针对性的建议。

（四）评价工作情况

1.前期筹备。组建专项债券绩效自评价工作组，由高新区财政、园区建设、项目运营单位人员联合组成，梳理全套项目档案，明确评价指标、数据采集清单，制定现场核查、资料核对工作方案。

2.资料与现场核查。调取项目立项备案、可研、总投资概算、专项债券申报材料、专户资金台账、工程招标、施工合同、监理日志、节能环评安评资料；实地踏勘项目施工现场，核对厂房、配套设施建设进度、工程标准、配套设施落实情况，核实规划用地、建筑面积执行情况。

3.数据归集与指标打分。汇总资金投入、工程建设、预期收益、成本测算等基础数据，对照绩效指标逐项核实目标完成情况，量化打分；梳理项目实施成效与现存短板，形成评价初稿，征求建设单位、财政监管部门意见后修改完善，形成正式自评价结论。

（五）绩效评价结论

本次专项债券绩效自评价总分100分，经综合打分，项目绩效自评得分93分，绩效等级为良。项目立项程序规范、建设内容符合产业发展规划，专项债券资金管理整体合规，工程建设有序推进，项目多元收益方案完整，长期偿债风险可控；但受市场招商不确定性等因素影响，在建设时序精准管控、短期收益落地预判精度方面存在小幅扣分，整体专项债券资金使用效益良好，项目具备持续运营、还本付息能力。

三、项目绩效

（一）项目实施主要做法

1.规范项目前期审批，夯实实施基础。严格执行固定资产投资项目备案、可研评审、规划许可、环评、安评、节能审查全流程审批，委托具备甲级资信咨询单位编制可研报告，明确建设标准、投资、收益平衡方案，项目手续合法完备，为专项债券申报、落地提供完整合规支撑。

2.实行全过程招投标与工程管控。勘察、设计、施工、监理、大型设备材料全部依法公开招标，建立施工、监理、建设三方现场管控机制，定期开展工程质量、安全巡查；严格落实7.5度抗震、二级耐火、节能、环保设计标准，同步配套氢气站、消防、智能化、雨水回收等专业配套，保障厂房适配半导体企业生产需求。

3.专项债券资金专户封闭精细化管理。设立专项债专用银行账户，分账核算债券资金与自有配套资金，建立工程款支付联审机制，依据工程计量、监理验收凭证拨付资金，按月报送资金支出台账至财政部门，落实穿透式监测，杜绝资金闲置、挪用，严控债务融资成本。

4.统筹节能生态建设，落实绿色发展要求。项目全面执行建筑节能规范，节能LED照明、低耗给排水系统全部落地；施工期落实扬尘、污水、噪声管控，建成后配套大面积绿化，打造生态型产业园区，同步落实水土保持、污染防治措施。

5.构建多元稳定收益模式，筑牢偿债根基。项目以高标准厂房租赁为核心收益，叠加科研载体出租、停车位租赁、充电桩服务费、园区广告位、物业管理多元收入，租金设置三年一上调机制，编制长期收支测算方案，确保项目运营现金流足额覆盖专项债券本息，实现融资与收益平衡。

（二）项目建设运营成效

1.提升土地集约利用效益。项目通过多层标准化厂房提高土地容积率，60余亩土地建成6.4万㎡产业载体，改变传统单层厂房粗放用地模式，符合国家节约集约用地政策，大幅提升单位土地产业承载与经济产出。

2.补齐半导体产业载体短板，推动产业集群升级。武进高新区第三代化合物半导体产业缺少专业化洁净标准厂房，本项目建成后可定向招引衬底、外延、芯片、器件等上下游科创中小企业，完善区域产业链配套，助力武进完成战略性新兴产业产值目标，打造长三角第三代半导体特色创新基地，拉动区域工业产值、高新技术产业投资增长。

3.完善园区综合配套，提升产城融合水平。配套建设园区道路、绿化、管网、停车、智慧安防系统，补齐片区基础设施短板，改善企业生产办公、员工生活配套条件，优化高新区营商环境，提升片区城市形象，促进产业发展与城市功能融合。

4.集聚高新技术人才，强化区域创新能力。专业化产业载体可吸引半导体领域研发、生产高层次人才入驻，搭建企业创新孵化平台，完善高新区＂引育留＂人才配套生态，以产业空间集聚人才、以人才驱动技术创新，增强区域长期核心竞争力。

5.构建可持续现金流，专项债券偿债风险可控。项目租金收益测算充分结合常州、武进工业厂房租赁市场行情，租金逐年递增，叠加车位、广告、物业补充收入，全周期经营净现金流稳定，经测算可足额覆盖专项债券本金、利息支出，财政偿债压力小，专项债券可持续性强。

6.生态环境持续改善，践行绿色园区理念。项目落实建筑节能、雨水回收、绿化景观、污水预处理等环保措施，施工期严控扬尘噪声，运营期统一收集处置生产生活污水、固废，减少区域污染物排放，打造绿色低碳工业园区，实现产业发展与生态保护协同。

四、存在问题

（一）项目建成后短期招商收益存在不确定性

当前半导体行业市场周期波动，项目尚未竣工，入驻企业签约数量、实际出租率无法精准预判，短期租金收入存在小幅波动风险，收益测算仅依托市场平均标准，短期实际收益存在小幅偏差可能。

（二）配套经营性业态落地进度无法同步厂房建设

充电桩、广告位、园区商业配套需待厂房入驻企业达到一定规模后逐步运营，建设期暂无法产生配套服务收益，项目前2－3年仅依靠厂房租金单一来源，多元收益释放存在滞后性。

（三）专项债券资金支出时序与工程进度动态匹配不足

受施工工序调整影响，部分年度工程施工量低于计划，对应专项债券资金支付节奏放缓，阶段性存在专户资金短期结余，小幅抬升阶段性债务资金持有成本。

五、有关建议

（一）提前开展前置招商，降低收益预判偏差

项目建设阶段同步启动定向招商，对接本地半导体龙头企业、上下游中小企业签订意向入驻协议，锁定基础出租面积；分短期、中长期设置租金浮动预案，弱化行业周期对项目收益的冲击，提升收支测算精准度。

（二）分阶段推进配套业态建设运营

分两期实施配套经营性设施：一期同步建设基础充电桩、广告点位硬件；待厂房入驻率达60％以上，二期启动商业配套、增值服务运营，提前编制配套业态运营方案，缩短多元收益释放周期。

（三）建立资金——工程动态联动调度机制

按月梳理工程施工进度，动态调整专项债券资金支付计划；对短期闲置债券资金，在政策允许范围内规范统筹调度，减少资金沉淀，降低举债成本；严格落实专户月度对账、财政定期核查制度，持续规范资金管理。

（四）强化项目全周期跟踪绩效管理

项目建设期、运营期分别建立绩效动态监测台账，每年开展阶段性自评；重点跟踪工程进度、资金执行、厂房出租率、实际租金收入、本息偿还五大核心指标，提前识别偿债、运营风险并制定应对预案。

（五）持续优化园区运营管理，放大综合效益

项目投运后组建专业化园区运营团队，针对第三代半导体企业提供政策申报、产学研对接、投融资配套增值服务，提升载体吸引力与出租稳定性；持续完善节能、环保、智慧园区配套，进一步提升产业、生态综合效益。

六、相关信息

江苏省政府专项债券项目资金绩效年度自评价情况表（见附件）

附件：

江苏省政府专项债券项目资金绩效年度自评价情况表