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一、起草背景
2022年11月中央深改委通过《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》(厅字〔2022〕34),自然资源部于今年3月1日下发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》(自然资办函〔2023〕364号),并由王广华部长召开试点培训动员会议。省自然资源厅于5月22日印发了《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》(苏自然资发〔2023〕111号)。
王广华部长在培训动员会上提出了试点工作必须遵守的“232”原则:要抓住“两项前置条件”,加快完成详细规划(村庄规划)编制,完成集体土地所有权和使用权确权登记;要紧盯“三项负面清单”,不得通过农用地转为新增建设用地入市,不得将宅基地纳入入市范围,符合入市条件的土地不得用于商品住宅建设;要探索“两项重点机制”,兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制,保护农民集体和个人权益,保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。根据省自然资源厅的部署要求:试点工作为期两年,试点方案应围绕《意见》确定的8个方面开展全面探索,并明确选择若干个重点探索问题形成制度性成果。我区应于6月底前完成试点方案编制,并报省自然资源厅备案。
二、工作目标
资规分局在上一轮改革的基础上,结合新一轮的要求,起草了并把一轮的入市试点工作实施方案。以健全城乡统一的建设用地市场为目标,以符合国土空间规划、用途管制和依法取得为前提,以落实农村集体经营性建设用地使用权权能、形成竞争公平有序的市场配置机制和监管规则、有力保护市场交易主体权利为主线,坚持严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线、审慎稳妥推进。探索农村集体经营性建设用地市场交易规则和服务监管体系,完善规则明晰、程序规范、监管到位的入市流程;探索农民集体更好实现对其土地资产的自主管理权,建立健全入市土地增值收益分配机制,合理平衡国家、集体和农民个人利益;实行与国有建设用地同等入市、同权同价同责,激活土地要素,提高资源配置效率,促进乡村振兴和城乡融合发展,为服务高质量发展、建设“强富美高”新江苏夯实基础,为深化农村土地使用制度改革贡献江苏经验。
三、主要内容
分为8个方面22项任务。一是强化国土空间规划约束和用途管制,科学编制国土空间规划,严格规划许可管理;二是合理确定土地用途和用地方式,加强用途管理,优化用地供应方式;三是规范入市规则和入市程序。规范前期工作、编制入市方案、形成入市决议、规范入市流程、实施公开交易、签订交易合同、依法确权登记、加强土地开发利用监管和稳妥解决历史遗留问题;四是健全完善收益分配机制,规范土地增值收益管理,完善农民集体土地收益分配机制;五是加强国有与集体的建设用地市场协同联动,统筹各类土地供应、完善项目用地保障机制;六是探索集体经营性用地建设保障性租赁住房,坚持供需匹配,严格监督管理;七是维护市场主体合法权益,明确农村集体经营性建设用地使用权权能,完善二级市场管理;八是尊重和维护农民入市主体地位,确定入市主体及组织形式,健全民主决策机制。根据省厅的统一部署,我区重点探索入市收益分配机制和保障性租赁住房建设。