各村（社区）：

现将《礼嘉镇农村宅基地管理办法（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。

                                                                                  常州市武进区礼嘉镇人民政府 

                                                                                           2022年2月14日         

（此件公开发布）

礼嘉镇农村宅基地管理办法（试行）

第一章 总则

第一条【主要依据】为规范全镇农村宅基地改革与管理，强化农村集体依法行使所有权人的职责，保护农村村民合法权益，促进宅基地节约集约、合理有序利用，根据《关于印发〈武进区农村宅基地管理办法〉（试行）的通知》（武宅改办〔2021〕1号）精神，结合全镇实际，制定本办法。

第二条【适用范围】农村宅基地的规划布局、用地管理、申请、审批、使用、流转、退出和监督管理等适用本办法。

第三条【基本概念】本办法所称宅基地是指农村村民依法取得的用于建造住宅及其附属设施的农村集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等建筑占地。

按照“三权分置”原则，农村宅基地权能分置为所有权、资格权和使用权三种形式。

宅基地所有权归属农村集体经济组织所有；本办法所称宅基地资格权，是指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的权利，宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有；本办法所称宅基地使用权，是指根据本办法通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式获取的，对宅基地占有、使用的权利。

第四条【基本要求】宅基地管理坚持政府依法行政、集体民主管理、主体明确、权责清晰、机制健全、程序规范、监管严格,坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。

第五条【分配原则】宅基地分配应遵循集体决策、成员取得、一户一宅、面积限定、规划管控、从严分配的原则，促进宅基地合理布局和节约集约用地。

第六条【管理职责】镇人民政府负责本镇范围内农村宅基地的审核批准和具体管理工作。建立镇行政审批局、农村工作局、自然资源和规划所、建设局（宅改办）、综合行政执法局等机构参与的农村宅基地联审联办机制，加强日常管理，优化审批流程，为村集体经济组织成员提供优质高效的服务。指导村级组织完善宅基地民主管理制度，公开、公平、公正分配使用宅基地，规范宅基地有偿使用、自愿有偿退出、流转、租赁等程序，切实维护农民使用宅基地的合法权益。

镇行政审批局、农村工作局、自然资源和规划所、建设局（宅改办）、综合行政执法局等机构按照职责分工，分别负责宅基地管理有关工作。

农村集体经济组织（村级股份经济合作社）按照宅基地所有权归属，代表集体行使所有权。未成立集体经济组织的，可以依法由村民委员会或村民小组代表集体行使所有权。鼓励和指导村集体通过村规民约等方式，加强农村村民对宅基地的自我管理。设立村级宅基地协管员。

第二章 规划布局

第七条【规划布局】镇国土空间规划（村庄规划）应综合考虑当地土地资源条件、宅基地现状、农村人口变化趋势等因素，科学确定宅基地规模和布局，合理预留宅基地空间。现有规划不符合实际，造成农村村民合理建房用地矛盾突出的，应及时按照规定程序对规划进行调整。规划编制应充分利用原有的宅基地、村内空闲地和未利用地，并与村庄土地整治相结合。规划编制应注重村民参与，充分听取村民意见，尊重村民意愿，符合农村实际。

第三章 申请审批管理

第八条【宅基地用地标准】坚持“一户一宅、拆旧建新”原则，在本办法实施后，农户申请宅基地初次分配人均建筑占地面积不超过30平方米，每户建筑占地面积不得超过140平方米。

农村集体经济组织成员申请新建、翻建、改（扩）建房屋时,宅基地面积标准要按照农户宅基地资格权数据库入库信息由镇进行审批。农户通过流转宅基地使用权或公开竞价集体宅基地指标后建房，农房建筑占地面积不得超过单户建筑占地面积上限标准。

第九条【保障户有所居】人均土地少、不能保障一户一宅的村庄，在充分尊重农村村民意愿的前提下，可以釆取单元式住宅保障农村集体经济组织成员实现户有所居。不得非法强制农民搬迁和上楼居住。

城镇建设扩展边界内的村庄，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配，鼓励釆用多种形式在规划的集中建设区域内建设农村村民新居。

已撤村建居或享受拆迁安置保障的集体经济组织成员，不再为其分配宅基地。

第十条【用地要求】宅基地用地应当符合镇国土空间规划（村庄规划），优先利用原有宅基地、村内空闲地和未利用地，尽量少占耕地，不得占用永久基本农田。

第十一条【审批机制】建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的宅基地用地建房联审联办制度，方便农村集体经济组织成员办理宅基地申请审批事项。按照“谁受理、谁管理”的原则，由镇行政审批局（为民服务中心）负责宅基地申请审批具体工作事项的统一办理。

第十二条【申请主体】农村集体经济组织成员建设住宅需要使用宅基地的，以户为单位提出宅基地申请。统一规划建设的农民自建区可以自建区为基本单元，探索推行宅基地用地建房集中申请审批制度。

保障因婚嫁妇女等特殊群体的宅基地合法权益，农村夫妻双方属于不同的农村集体经济组织成员的，应遵从农村妇女嫁入、男子入赘等风俗习惯，向实际生活居住地的集体申请宅基地，但不得违反“一户一宅"规定在两个集体同时申请宅基地。

第十三条【申请条件】坚持“一户一宅”，保障“户有所居”的原则，农户申请宅基地条件参照《常州市武进区农村宅基地保障资格权认定管理暂行办法》（武农发〔2020〕89号）有关规定执行。

第十四条【立户分户申请宅基地】有关申请宅基地立户分户条件参照《常州市武进区农村宅基地保障资格权认定管理暂行办法》（武农发〔2020〕89号）“第九条、第十条”之规定执行。做好与户籍管理的衔接，但不得设立互为前置的申请条件。

第十五条【农户申请】符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，提交《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》以及申请书、承诺书、相邻权利人征求意见书和相应资格权人身份信息等要件。考虑不同群体的实际需求，探索线上、线下农户申请“双模式”。

第十六条【组级讨论公示】村民小组收到农户申请后，应征求用地建房相邻权利人意见，无异议的提交村民小组会议讨论通过，并将申请理由、拟用地位置、占地面积、拟建房层数、高度和面积等情况在本小组范围内公示，公示时间不少于5个工作日。对公示无异议或异议不成立的报村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。

第十七条【村级审查报批】村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合国土空间规划（村庄规划）、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。农村集体经济组织成员应向代表集体行使土地所有权的组织提出宅基地申请。由农村集体经济组织代表集体行使所有权，宅基地申请经成员大会或成员代表会议讨论通过并在本集体范围内公示后，由村级组织审查盖章，报镇审批。村级组织需报送的资料包括：农户提交的申请材料、村民小组会议记录、村民小组张榜公示材料等。

第十八条【窗口集中受理】镇政府在行政审批局设立农村宅基地审批受理窗口，窗口收齐农村宅基地申请材料后，通过宅基地综合管理系统及时向同级农村工作局、自然资源和规划部门、建设局（宅改办）等机构下达审批任务。

行政审批局应全面落实一次性告知、先收件后补充等要求，方便农民群众办事。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场一次性告知需要补正的全部内容；申请材料可以当场更正的，应当允许当场更正。

第十九条【部门联审联办】在受理窗口下达审批任务后，镇建设局（宅改办）负责召集自然资源和规划所、农村工作局联合开展现场批前勘查。

镇农村工作局具体负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等。

自然资源和规划部门具体负责审查用地建房是否符合国土空间规划（村庄规划）、用途管制要求，其中涉及占用农用地转建设用地的，按规定办理农用地转用手续等。

镇建设局（宅改办）具体负责审核农房建筑设计是否安全合理、农房外观风貌是否符合规定以及建筑工匠（施工单位）是否符合相应资质或施工合同是否规范等。

涉及交通、水利、电力等镇其他部门的要及时征求意见，各机构根据提供资料和现场勘查结果，分别完成有效性审核并提出审批意见。

第二十条【宅基地批准】根据镇各机构联审结果，由镇负责人进行审批核准，对符合要求的签批《农村宅基地用地和建房（规划许可）审批表》，经镇核准同意后，应当对审批情况进行批前公示，在公示无异议后，由镇行政审批局发放《农村宅基地和建房（规划许可）批准书》。从窗口受理用地建房申请到出具审核意见的办理时限原则上不超过20个工作日。经审核不符合批准条件要求的，作回退窗口处理，由窗口书面通知所在村，告知申请人并说明理由。

第二十一条【不予批准情形】宅基地申请具有下列情况之一的，不予批准：

（一）不符合镇国土空间规划（村庄规划）；

（二）涉及占用农用地，未依法办理农用地转用审批手续，涉及林地的未依法办理使用林地许可手续；

（三）农村村民出卖、出租、赠与住宅，或者以其它形式流转宅基地使用权；

（四）原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置；

（五）拟用地块权属有争议；

（六）法律、法规及政策文件规定不予批准的其他情形。

第二十二条【公布审批结果】经镇批准后，农村宅基地和建房（规划许可）书审批结果在申请人所在集体经济组织范围内公布。

第二十三条【建设要求】农村集体经济组织成员应在批准的宅基地位置、面积和四至范围内，按照《农村宅基地和建房（规划许可）批准书》标准建设住宅，在建设施工现场显著位置明示建设主体、宅基地及建设有关信息。严格用地建房双控标准，农房建设应当符合经依法批准的国土空间规划（村庄规划），涉及人、户宅基地分配保障标准按《常州市武进区农村宅基地保障资格权认定管理暂行办法》（武农发〔2020〕89号）第三章第十五条之规定执行，且农房建筑正射投影不得超出宅基地用地红线。

第二十四条【建筑风貌管控】利用宅基地建设住宅的，应按照镇提供的农房建设通用设计图集选择使用，建筑风貌应当与自然环境相协调，体现乡土、自然、有机、多样的水墨江南乡村特色风貌。礼嘉镇区范围内的民房建设应符合本地区的建筑风格，尤其是沿街建设的民房，应在统一规划的基础上，保持外立面风貌与设计要求统一协调。

村民申请建房不得影响四邻的采光、通风、通行、给排水等合法权益，且应符合消防、交通、基础设施、公共设施、公共绿地等相关要求。

第二十五条【开工查验】经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇申请划定宅基地用地范围，镇在收到申请10个工作日内,按照查验职责分工，由镇建设局（宅改办）会同自然资源和规划、农村工作局等机构到现场进行建筑放样和实地丈量，确定建房位置四至和边界，明确建设期限，并填写开工查验表。所在村集体经济组织应派员参加开工查验。未经放样、验线的，不得开工建设。

第二十六条【建设巡查】镇综合行政执法局（两违办）负责对宅基地批后建房的过程巡查管理，开工查验后应及时对建房砌基、结顶前的建设现场巡查，检查房屋建设是否存在超大、超高、超层和擅自改变建筑结构和风貌等情况，一旦发现违法建筑应及时制止，及时组织农村工作局、自然资源和规划所、建设局相关职能机构联动开展督促整改。

第二十七条【竣工验收】住宅建设完成后，申请人应及时向各村提出竣工验收申请。由各村联系镇建设局（宅改办）及时组织会同自然资源和规划、农村工作局等有关机构到实地进行验收，检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住宅。符合要求的由镇出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见，参加验收单位分别签署竣工验收意见。村级集体经济组织应积极发挥主体作用，派员到场参与宅基地批放和住宅建设竣工验收。

第二十八条【确权登记颁证】对依法取得宅基地并通过建房竣工验收的住宅，申请人可依法向市不动产登记交易中心武进分中心申请房地一体的不动产统一登记。

第二十九【档案管理】宅基地申请审批台账纳入镇行政审批一体化管理，在完成宅基地审批办理后，镇行政审批局负责宅基地审批受理和台账归档管理，并及时通过宅基地综合管理系统将审批情况报区农业农村局、市自然资源和规划局武进分局等部门备案。宅基地申请审批材料保管及查阅，按档案管理有关规定执行。

第四章 宅基地使用

第三十条【宅基地权益】农村集体经济组织成员可按统一规划管控要求在宅基地上建造住宅及其附属设施，进行绿化，发展庭院经济，以及从事其他便利生产生活的活动，但不得违反有关法律政策规定，不得损害国家、集体和其他村民利益。

第三十一条【有偿使用和有偿退出】根据《常州市武进区农村宅基地有偿使用、有偿退出管理办法（试行）》（武农发〔2020〕93号）文件精神，有偿使用和有偿退出具体费用标准按照《礼嘉镇农村宅基地有偿使用、有偿退出费用标准（试行）》执行。宅基地有偿使用费纳入农村集体资产统一管理，收取、使用情况纳入农村集体经济组织财务公开内容，接受农村集体经济组织成员监督，严禁私自截留、侵占、挪用。

第三十二条【盘活利用】在自愿前提下，可以通过自主经营、合作经营、委托经营等多种方式盘活农村闲置宅基地和闲置农房,但不得改变宅基地集体所有权性质，不得损害农村集体经济组织成员的宅基地和农房合法权益。利用闲置宅基地及农房开展经营性活动的，应当符合环保、消防、安全、卫生等有关法律政策要求，并经过村级集体经济组织同意。

第三十三条【使用权流转】宅基地使用权可以通过出租、转让、赠与、互换等方式流转。

鼓励农村集体经济组织及其成员釆取出租、入股、合作等多种方式盘活利用闲置宅基地和闲置农房。

禁止违背农民意愿强制流转宅基地和住宅。

第三十四条【出租】宅基地及其地上农房出租的，出租人和承租人应依法订立租赁合同，明确双方权利义务，约定租赁期限、用途、租金及支付方式等内容。

租赁合同期限不得超过20年，超过期限规定部分无效。合同到期后，双方可以另行约定。

出租人应将宅基地及其地上农房出租情况及时向所在的农村集体经济组织备案。宅基地及其地上住宅出租后开展经营性活动的，应符合本办法第三十三条规定。

第三十五条【转让、赠与】经村级集体经济组织同意及镇审核后，农村集体经济组织成员可以在本集体经济组织内部转让、赠与其依法取得的宅基地使用权（以户为单位），受让人或受赠与人应当符合宅基地申请条件。

宅基地使用权转让或赠与的，附着于该宅基地的农房及其附属设施须一并转让或赠与。

转让合同生效后，双方当事人应及时申请办理宅基地使用权及其地上农房所有权的转移登记手续。

第三十六条【纠纷处理】农村村民之间、村民与村集体经济组织之间等产生的宅基地使用权权属纠纷，由当事人协商解决；因宅基地使用产生的侵权纠纷、合同纠纷等民事纠纷，由当事人协商解决。以上纠纷协商不成的，可通过调解、诉讼等方式解决。

第三十七条【禁止非法买卖宅基地】禁止非法买卖或者变相买卖宅基地，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

禁止城镇居民到农村购买宅基地，禁止为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放不动产登记证书，禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会所。

第三十八条【宅基地收回】对于下列情形，村级组织收回原宅基地，并报镇备案：

（一）农村集体经济组织成员经批准易地新建住宅或集中上楼居住的；

（二）农户消亡且宅基地上住宅无人继承的；

（三）被继承的住宅坍塌、拆除或者被鉴定为D级危房无法正常使用的；

（四）宅基地批准后2年内未开工建设的，因特殊情况经镇同意延期建设的除外；

（五）法律、法规和省市区规定的其他情形。

第五章 监督管理

第三十九条【规范管理】镇各部门应根据各自职责加强对宅基地批前批后建房过程的监管,严格落实宅基地批前勘查、开工查验、建设巡查和竣工验收“四到场”制度。引导农户与合法持证的农村建筑工匠或具有资质的建设单位签订施工合同，加强农房建设质量、施工安全和施工队伍管理。

第四十条【数据维护】镇农村工作局牵头负责宅基地增减信息、使用权要素信息统计汇总和系统录入工作，负责完成宅基地资格权数据库定期调整和动态管理工作。

第四十一条【宅基地执法管理】镇综合行政执法局（两违办）负责宅基地上违章建房（构筑物）执法管理工作，依法组织开展农村宅基地上违章建房（构筑物）的执法管理，负责宅基地上违法建房（构筑物）巡查任务的受理分配、动态巡查、执法查处、违法整改和执法档案管理工作。

对农村集体经济组织成员和非成员违反宅基地使用和建房管理等规定，非法占用土地建设住宅的，均由镇综合执法局（两违办）根据《常州市违法建设治理办法》（2019年常州市政府令第9号）作出处罚。

第四十二条【村级协管员制度】有效依托网格化管理载体，发挥村级网格员资源优势，各村应建立村级宅基地协管员制度，负责开展任务巡查、日常巡查和举报巡查，及时收集掌握农民宅基地使用、农房建设施工等状况，主要履行发现违法行为、报告违法信息职责，对违法违规行为做到早发现、早报告、早处理。

第四十三条【限期整改】对非法占用农村集体土地建住宅，依法应当限期拆除但当事人拒不履行拆除决定的，可根据《常州市违法建设治理办法》相关程序规定执行强制拆除。将存在未批先建、骗取批准、违建超占、建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为纳入社会征信系统，将相关失信行为记入其个人信用记录，并依法依规予以惩戒和查处。

第四十四条【责任追究和考核】有关单位相关工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予政务处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

建房户存在未经放线擅自建设、釆取欺骗手段骗取批准、移址建设、超出标准、擅自改变层数和层高等行为且限期未整改到位的，已缴纳的规范建设保证金不予退回，并按违法用地和违章建筑情形处理。

各村和各职能部门工作人员在建房申请、勘查、审核、监管、验收过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门给予党纪、政纪处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

年终镇党委政府将组织各职能部门对各村民房建设审批和管理情况进行全面考评，考评结果作为对各村绩效考核的重要依据。

第六章 附则

第四十五条【解释与调整】本办法由礼嘉镇人民政府负责解释，并根据宅基地管理工作需要，结合本镇实际情况，适时调整有关内容。

第四十六条【生效日期】本办法自发布之日起试行。

附件：1.宅基地和建房农户申请书

2.农户用地建房征求相邻权利人意见书

3.农村宅基地使用承诺书

4.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

5.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

6.农村宅基地和建房（规划许可）批准书

7.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表