2016年，随着国家楼市契税优惠新政、调整公积金等利好政策一波接一波的相继出台，加上“二孩”政策的持续影响和一二线城市房地产销售火爆的外溢效应，我区商品房市场活力再现，销量整体向好，去库存化趋势十分明显。

　　一、房地产市场整体销售火爆，量价齐升。

　　2016年我区房地产市场整体销售火爆，增速迅猛，全年商品房销售面积272.11万平方米，增长19.8%。其中，住宅销售面积236.94万平方米，增长20.5%，占全部商品房销售面积的87.1%；商业用房销售累计19.43万平方米，增长16.1%。住宅成为推动我区房地产市场持续回暖的主要力量。从下半年开始，房产销售市场日益强劲，7月份增幅18.0%，其余月份增幅基本都在20%以上，9月份，10月份分别增长30.4%和37.4%。从月销售来看，2016月均销售22.68万平方米，比2015年高3.75万平方米。

　　商品房销售火爆的同时价格一路上涨，全年一手商品房成交均价同比上涨11.2%。2016年四个季度商品房均价环比上涨分别为5.0%，3.2%,5.0%和4.2%，价格呈现持续上涨的态势。

　　二、房地产投资逐步收缩，投资结构倾向改善型。

　　2016年，全区共有列统房地产开发项目154个，比2015年减少23个。在建在售项目完成投资120.18亿元，下降24.5%，降幅较去年扩大7.6个百分点。全年四个季度完成投资增幅分别为7.6%、-15.7%、-41.9%、-54.8%，投资降幅不断扩大。

　　从工程用途分，住宅类完成投资92.75亿元，下降19.4%。其中：90平米以下住宅完成投资25.74亿元，下降26.1%，90-144平米住宅完成投资35.67亿元，下降39.6%，144平米以上住宅完成投资31.33亿元，增长47.3%，别墅（高档公寓）完成投资6.50亿元，增长87.2%。非住宅类完成投资27.43亿元，下降37.9%。其中：办公楼、商业营业用房、其他类投资增幅分别为31.2%，-43.6%，-50.5%。受144平米以上房地产交易契税调整政策影响，大户型和高档住宅在市场受欢迎程度明显上升，住宅投资重点向大户型、别墅（高档公寓）等家庭改善型住房倾斜；非住宅类中，由于受实体经济下行压力进一步增大以及电商冲击，商业营业用房投资呈明显下跌态势。房地产消费市场呈现出更加注重人居品质的特征，改善型需求逐步成为了拉动房地产市场增长的“驱动器”和“主力军”。

　　三、建设规模差异明显，项目施工进度放缓。

　　2016年，全区商品房施工面积1186.28万平米，下降10.8%，下降幅度扩大了2.2个百分点。其中：住宅施工面积822.18万平米，下降11.9%；办公楼、商业营业用施工面积同比增速分别为2.0%、-16.8%。

　　施工面积中新开工面积为133.30万平米，与去年持平。其中，住宅类的新开工面积97.56万平米，增长14.8%，占房地产新开工总面积的占比为73.2%，上升9.5个百分点。住宅中144平米以上的新开工面积为 28.03万平米，增幅最高，同比上升277.8%，明年房地产市场大户型需求的市场预期热度不减。

　　房地产市销售出现保增长的同时，一些制约房地产市场有序平稳发展的因素更为明显。

　　一是企业融资难度上升，资金压力较大。房地产开发企业普遍资金紧张，实际到位资金，自筹资金、国内贷款均呈负增长。2016年全区119家列统的房地产开发企业，开发项目实际到位资金281.97亿元，下降6.1%。其中自筹资金24.55亿元，下降43.9%；国内贷款21.15亿元，下降35.3%。有赖于今年回暖的销售形势，定金及预收款87.55亿元，增长了18.0%。自筹资金、国内贷款占项目开发资金来源的比重为8.7个百分和7.5个百分点，分别下滑5.9个百分点和3.4个百分点。开发企业贷款难度提升，现金流趋紧，资金压力增大。作为资金密集型的房地产开发行业，需要较庞大的资金用于周转，资金不足严重影响企业的竞争能力。

　　二是开发项目建设规模逐步缩小，房地产投资增速持续下跌。由于受土地供应紧张、需求不断紧缩、开发成本不断上升、资金链运行困难等多方面因素影响，全区房地产开发投资建设规模逐步缩小，持续萎靡。2014-2016年，全区房地产施工面积呈现持续下滑的势头，增速分别为4.3%，-8.6%，-10.8%；投资增速也是呈不断下降趋势，分别为12.3%，-16.9%，-24.5%，在固定资产投资中的占比也逐年下降。

　　三是新开工项目少，增长后劲不足。

　　2016年，我区房地产企业开发建设以消化原有库存地块为主，新增项目仅5个，但列统退出项目达15个。新城帝景、御龙山、弘建一品、四季青服装城等多个项目也相继进入尾声，退出项目远多于新入库项目，且缺乏带动力强的新进大项目，未来房地产开发投资和销售将缺乏项目支撑，增长乏力。

　　在当前供给侧改革进一步深入推进的背景下，如何适应新常态，确保我区房地产市场健康理性发展，对全区经济发展和人民生活水平的提高，已经越来越重要。

　　一要强化对项目的监管，盘活存量用地。在土地存量有限的情况下，要加大对闲置土地的清理力度，对已出让土地的后续跟踪管理，盘活存量建设用地，避免土地长期闲置带来的土地资源浪费和土地资源管理的问题。

　　二要加强项目服务，推进项目建设进程。为防止项目前期准备时间过长影响投资进度和效益，要采取相关措施，促使企业加快自主投资步伐，保障项目加快推进。

　　三要进一步拓宽企业融资渠道，促使房地产市场健康发展。房地产业属于资金密集型产业，其显著特点是投资体量大、资金占用周期长。房地产业的持续发展取决于资金的有效供给，因此，需要拓展房地产企业的融资方式渠道，建立多元化融资渠道，积极争取各类金融机构的信贷支持，减轻社会融资成本，减少企业融资风险，以防企业“断血”，带来经营风险。

　　撰稿人：刘佳红

　　核稿人：钱红平

　　签发人：石兰生