各街道、社区，各相关部门，各物业公司：

为加快建立健全我镇基层治理管理机制，保障社区物业管理活动依法正常进行，着力构建和谐社会，按照新颁布的《江苏省物业管理条例》、《常州市物业管理办法》规定，结合我镇实际，现提出如下实施意见：

一、指导思想

深入贯彻落实党的十八届三中、四中全会精神，坚持依法行政、务实为民，将物业管理纳入全镇社区建设之中，进一步强化政府公共服务和社会事务管理，完善基层治理机制；进一步理顺物业管理职能和关系，规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，努力实现区镇联动、社区主动、分级负责、综合协调的物业管理新格局，逐步建立起管理规范、服务优质、群众满意的物业管理新体制，着力构建和谐幸福新湖塘。

二、工作职责

1、物业管理科：负责本镇范围内物业管理工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业企业、业主与物业企业的关系。设立并公开投诉电话、投诉点，接受并协调处理群众的投诉、纠纷；指导社区及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷；指导业主大会、业主委员会的筹建、换届，建立业主委员会信用档案；组织对街道办、社区、物业企业和业主委员会（物业管理委员会）的业务培训，提高物管参与者的专业水平；负责辖区内物业企业交接工作，对物业企业管理工作进行日常检查和年度考核，提高物业企业服务水平。

2、街道办事处：牵头负责本街道范围内的物业管理工作，自觉参与辖区内的各项物业管理活动，积极协调和解决物业管理中的矛盾和纠纷，指导物业企业提高服务水平，牵头负责组织业主大会、业主委员会（物业管理委员会）的筹建、换届。

3、社区：建立健全物业管理工作机制，及时协调处理本社区辖区范围内的物业管理矛盾纠纷；参与住宅专项维修资金的使用监督，建立社区、业主和物业企业沟通协商的“三合一”管理服务模式；配合和落实业主大会、业主委员会（物业管理委员会）的筹建、换届，指导和监督业主委员会（物业管理委员会）工作；负责宣传物业管理方面的法律法规，切实维护物业管理各方的合法权益，营造良好的环境，促进社区和谐。

三、目标任务

1、成立镇、社区物业管理领导小组。

湖塘镇物业管理领导小组组长由镇长担任，分管副镇长担任副组长，各街道办、社区服务科、物业管理科、派出所、城管所、环保科、综治科、司法所、信访科、农技农机科、安监科、建设管理所等相关部门负责人为领导小组成员。湖塘镇物业管理领导小组负责全镇住宅小区物业管理的组织协调工作，定期研究解决重大问题。领导小组下设办公室于镇物业管理科，具体负责对小区物业管理工作的组织协调和指导督查。

各社区物业管理领导小组组长由各街道办事处负责人担任，社区书记为副组长，成员有街办物业管理员、社区物业管理员、社区民警、物业负责人、3-5名业主代表等人员组成。

2、建立镇、社区两级矛盾纠纷调处机制。

湖塘镇建立由街道办、物业管理科、派出所、综治科、城管所、安监科、环保科、社区、业主委员会（物业管理委员会）、物业企业等单位负责人参与的物业管理联席会议制度，具体解决小区内管理区域的调整，物业管理方式的选择，物管企业承接和交接，社区、业主委员会（物业管理委员会）与物业产生的重大争议，涉及环境、秩序、安全等方面的重大问题。

社区建立由社区、派出所、业主委员会（物业管理委员会）、物业企业等单位负责人参与的物管纠纷大调解机制，协调处理区域内业主与业主、业主委员会、物业公司，业主委员会与物业公司、社区，物业公司与社区的矛盾纠纷，切实维护各方的合法权益。

    3、推进成立业主委员会（物业管理委员会），逐步实现全覆盖。

 一个住宅小区成立一个业主委员会（物业管理委员会）。凡符合条件的小区，社区要按照规范运作程序，牵头组织召开业主大会、组建业主委员会（物业管理委员会），制定并监督业主管理规约的实施，发挥业主自治作用。业主委员会（物业管理委员会）作出的决定，应当告知相关的社区居委会，并听取社区居委会的建议。

    4、建立和完善物业管理监管机制

 坚持“履约尽责促和谐、规范行为有保障、科学发展上水平、人民群众得实惠”的原则，建立和完善全镇物业管理信用体系和物业服务企业禁入机制、评议机制、退出机制和巡查执法机制，强化对全镇物业服务企业的动态管理。

 建立完善物业管理信用体系。将物业服务企业、业主委员会的信用等级、服务质量、纠纷调处等内容纳入监管重点，通过联席会议、信访反映、业主调查等多种形式进行信用评分，记入信用档案，建立健全物业管理信用体系。

建立完善物业服务企业禁入机制。通过加强物业管理招投标、企业资质监管、行业考评、物业服务合同示范文本推行等手段，指导业主委员会（物业管理委员会）禁止不合格物业服务企业进入物业服务市场：一是未取得常州市物业服务企业三级以上管理服务资质的企业；二是列入严重失信名单的物业服务企业；三是物业服务企业近三年内因物业管理不规范造成重大群体性事件的。

建立完善物业服务企业退出机制。进一步加强物业服务合同备案工作，加大物业服务合同示范文本的推进力度，将业主满意度低于50%或发生重大群体性事件协调无效等内容纳入物业服务合同的解除条件。各社区要主动介入，加强与物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）、房管、物价、公安、城管等部门的沟通协调，及时发现物业管理与服务中的隐患，对物业管理纠纷实施预警和调解。

建立完善物业服务企业评议机制。各社区物业管理领导小组要每季度对物业服务企业进行考评，考评结果及时向镇物业管理科进行上报。

建立完善物业服务巡查执法机制。建立由物管、城管、派出所、安监、建管、社区等部门组成的巡查执法队伍，重点对小区内的改变建筑使用功能、车位停放与租售、宠物饲养、餐饮卫生、电梯、消控、安控等与群众关心的热点难点问题加大监督管理力度，强化管理手段。

    5、组织开展“物业服务提升年”活动。

一是组织开展各层次的培训，切实提高各参与方的协调管理能力；二是组织开展物业管理行业大检查活动，主要检查物业管理信息是否公示、业主委员会（物业管理委员会）是否建立、宣传教育活动是否到位、物业管理区域内环境、秩序、安全、设施维护等工作是否到位、开发商和物业管理企业在物业管理中是否有转包、挂靠等违法违规行为；三是组织开展物业企业争先创优活动，切实提高物业企业服务水平。

四、工作要求

1、统一思想，提高认识。各单位要高度重视物业管理工作，切实加强组织领导，从大局出发，把物业管理工作作为完善基层治理机制、维护社会稳定、建设和谐社会的重要举措来抓。2015年5月份前每个社区都要成立物业管理工作领导小组，作为牵头成立业主委员会（物业管理委员会）的常设机构。

2、密切配合、形成合力。各部门要落实行业管理责任，自觉参与到物业管理活动中来，切实落实检查、处理、监管、协调等职能。

3、加强宣传，主动引导。各单位要通过多种形式宣传物业管理法律法规和相关知识，帮助广大业主、物业管理参与者提高物业管理知识水平，引导业主树立共管、共享、共维护的物业管理意识和物业服务质价相符的商品意识，履行相应的物业管理义务，共同维护安全、整洁、有序的生活环境。同时，要主动督促物业服务企业依法履约做好物业服务工作，促进物业服务企业提高服务水平。

4、落实责任，注重实效。各单位要根据自身职责，进一步落实物业管理工作责任，对未完成物业管理工作目标任务或处理物业管理矛盾纠纷不力的将按照目标责任制进行考核。

常州市武进区湖塘镇人民政府

                2015年4月7日