各镇人民政府，开发区管委会，街道办事处，区各办局（公司）行，区各直属单位：
为深入贯彻实施《江苏省物业管理条例》和《常州市物业管理办法》，进一步提升我区物业管理水平，现结合我区实际，特制定本实施意见。
一、指导思想
坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，建立起“统一领导、分级负责、综合协调、属地管理”的物业管理新体制，进一步理顺物业管理职能和关系，创新物业管理模式和机制，不断提高物业服务行业形象和服务质量，着力调处物业管理活动中的问题和矛盾，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，全面提升全区物业管理工作的满意度、和谐度。
二、总体目标
形成管理有序、制度完善、和谐文明的物业管理新格局。
（一）职责更加明确。全面落实物业管理属地负责制，区各职能部门、镇（开发区、街道）、社区、业主委员会（物业管理委员会）、开发建设单位、物业服务企业等各方主体职责明确，关系顺畅。
（二）制度不断完善。物业承接查验办法得到落实，物业服务企业准入、退出、交接和业主大会、业主委员会（物业管理委员会）组建、换届、对业主委员会的监管等日常工作制度完备，投诉、调解、联席会议制度健全，运作良好。
（三）行业规范发展。“以人为本、服务为先”理念进一步强化，物业管理行业社会化、市场化、专业化、规范化发展，服务水平明显提高，物业管理行业地位和社会形象不断提升。
（四）和谐氛围浓厚。行政执法进小区活动正常开展，物业管理领域的各类矛盾问题得到有效化解，矛盾纠纷明显减少，业主对物业服务的满意度达80%以上，业主大会、业主委员会和物业管理委员会制度得到有力推行。
三、工作内容
（一）准确职能定位，健全物业管理工作机构
认真贯彻“分级负责，权责统一；重心下移，属地为主；多方联动，业主参与”的原则，做到区、镇（开发区、街道）、社区、各相关职能部门和开发、物业企业各司其职、紧密协作，并充分调动和发挥业主参与管理的积极性和能动性。
1．加强全区物业管理领导。成立由区政府主要领导任组长、分管领导为副组长，区住建、规划、城管、环保、财政、民政、公安、工商、发改、卫生、信访、民防、法院等部门及各镇（开发区、街道）负责同志组成的区物业管理工作领导小组，负责全区住宅小区物业服务管理的组织协调工作，定期研究解决重大问题。领导小组下设办公室于区住建局，具体负责对小区物业管理工作的组织协调、指导督查。
2．设立物业属地管理机构。各镇（开发区、街道）具体负责本辖区内物业管理工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。将物业管理纳入社会治理工作范畴，明确分管领导，增设物业管理科，以镇政府（街道办事处）或开发区管委会文件方式发文明确工作职能，落实专职工作人员和工作经费。同时，充分发挥我区社区网格化管理组织优势，做到物业管理属地化工作网络全覆盖。
3．强化物业管理职能部门责任。各职能部门的管理职能应向小区延伸。区住建局为物业管理行政主管部门，负责全区范围物业管理活动的监督管理工作；规划、城管、环保、财政、民政、公安、工商、发改、民防等与物业管理密切相关的各职能部门，要按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作，全面加强社区综合管理能力。各部门执法事项、联系人、联系方式、监督电话必须在住宅小区醒目位置进行公告，并做到联络无障碍、事事有落实。
4．建立业主参与管理组织。各镇（开发区、街道）和村（社区）居民委员会要积极引导业主参与小区物业管理，对符合成立业主委员会的物业小区开展政策宣传和组织动员，及时成立小区业主委员会；对暂不符合条件的，积极组建由镇（开发区、街道）、社区、社区服务机构（如社区警务、卫生、教育等）、建设单位、业主代表等组成的物业管理委员会。区住建局负责业主委员会（物业管理委员会）成立的具体业务指导、培训；区民政局负责村（社区）居民委员会对业主委员会管理工作的指导、监督；镇（开发区、街道）负责辖区内业主大会、业主委员会、物业管理委员会的筹建、换届等日常工作。
5．规范物业服务单位行为。物业服务单位应当自觉接受属地政府和相关职能部门的日常工作指导和监督。认真按照新条例、新办法有关规定，加强自律管理，规范从业行为，坚持诚信经营，提高服务水平。
（二）着力工作推进，完善物业管理工作机制
根据新条例要求并结合我区实际，全区要重点加强四项工作推进机制建设，以实现物业管理工作的规范化、正常化。
1．加快实行物业管理联席会议制度。各镇（开发区、街道）要建立由村（社区）居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，以镇政府、街道办事处或开发区管委会发文成立物业管理联席会议工作组，联席会议工作组组长由镇（开发区、街道）分管物业副镇长（副主任）职务以上人员担任，镇（开发区、街道）物管科负责联席会议的组织落实。联席会议负责协调处理物业管理重大事宜，制定辖区内物业管理应急预案，落实物业应急维修、物业退出临时接管等应急管理和长效管理机制，并定期、不定期地开展物业工作会办（每月至少一次），确保辖区内日常物业管理所遇问题能及时得到解决。
2．加快实行物业小区巡查执法机制。各职能部门要认真受理执法事项的咨询、投诉，同时要有计划地开展住宅小区集中整治活动。每年至少组织1-2次住宅小区拉网式巡查或专项检查，加大对违法违规行为处罚力度，加强对物业管理责任主体的业务指导，明确需整改内容、督促整改到位。对改变建筑使用功能、车位停放与租售、宠物饲养、餐饮卫生、电梯、消防安防设施管养等群众关心的热点难点问题更要加大监督管理力度，强化管理手段。执法整治活动由区相关职能部门牵头，属地政府积极协调配合，可联合多部门集中开展，也可先区域试点、再逐步推开。
3．加快实行物业矛盾纠纷调解机制。要迅速建立区、镇（开发区、街道）、村（社区）三级物业管理矛盾纠纷投诉调解机制，将设立的投诉电话、投诉点通过媒体、展板等方式予以公告，接受并解决群众的投诉与纠纷。区信访局（社管中心）设立物业矛盾专项调解机制，组建专业调解队伍，负责全区层面物业管理矛盾纠纷调解工作的组织协调和监督考核。区法院等司法部门要简化程序、创新方式，以简易法庭、巡回法庭等形式快速受理、有效办理有关物业方面的诉讼。
4．正常业务培训和工作交流机制。要进一步加强全区物业工作会议和培训制度，由区住建部门负责牵头、各职能部门配合，每季度至少开展一次物业管理工作会议或者业务培训活动，宣传和讲解相关政策，指导具体操作实务，做好个案分析和经验推广，提升基层业务管理水平。同时，每年要开展全区物业工作调研，组织物业管理各方主体研究物业管理工作中存在的问题，加强物业管理各类管理制度和管理办法的修订，加强管理创新实践，使全区物业管理工作更加规范、高效。
（三）加强工作保障，确保物业长效管理落到实处
1．加强物业管理考核评价。一要健全考核体系。各职能部门、属地政府、服务企业、业主委员会（物业管理委员会）等各方主体要深入贯彻常州市物业管理考核办法，进一步强化工作责任，加快研究制订职责范围内的物业管理工作目标和考核办法，建立健全“区政府考核属地政府管理成效，属地政府评议各职能部门，属地政府和村（社区）居委会考核业主、业委会（物业管理委员会）和物业服务企业日常行为，各职能部门考核专业管理成效”的考核体系。二要加强考核结果运用。要加快推进物业管理诚信平台建设，建立奖惩机制。通过建设物业服务企业、业委会、业主个人诚信系统信息化平台，及时登记录入日常工作考核结果，为物业企业资质审查和升级、年度考核评优等夯实信息基础。区组织、人社部门将国家公务员和事业单位干部职工在住宅小区内缴纳物业费等诚信行为情况纳入年度考核内容，有无故拖欠物业费两年以上、违章搭建等恶劣情节并经查实者，评先评优、提拔任用实行一票否决制。
2．加强物业行业发展政策扶持。将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担。人社、物价、税务、自来水、电力等相关部门对涉及到物业企业运行费用等方面的优惠政策、操作办法必须加快明确。同时，要着力减轻物业公司服务过程中不含在物业费中的额外负担，由区住建局牵头、各相关职能部门配合，对小区内路灯电费及维护、小区内垃圾清运、小区二次供水移交管理及城市长效管理超物业服务标准而造成物业企业额外负担等情况逐一进行清理。
3．加强物业管理工作资金保障。区、镇两级财政每年专列资金，一是加大老旧小区改造提升力度，完善基础设施、改善小区环境；二是保障无物业住宅小区的日常物业管理和消防、技防、电梯等设施设备的正常运行；三是保障物业工作人员和日常工作经费到位，确保辖区内所有住宅小区做到物业管理全覆盖；四是加强物业宣传和培训，对年度考核优秀的物业服务企业和项目经理进行奖励，具体奖励办法由区住建局和财政局共同商议制订，报区政府审定后实施。
四、相关要求
（一）高度重视，提高认识。住宅小区是社会的基本单元，物业管理是社会治理的有机组成部分。物业管理水平好坏事关社会和谐稳定，事关城市形象和城乡现代化建设，事关全区百姓安居乐业。全区上下各级各部门必须高度重视，充分认识物业管理工作的艰巨性和重要性。全体共产党员和机关、事业单位干部职工更要发挥带头示范作用，正确履行好自身的权利和义务，珍惜并维护好小区各项管理秩序，为建设幸福武进作出应有的贡献。
（二）学习研究，扎实推进。新的《江苏省物业管理条例》是针对解决我省实施物业管理二十年以来物业管理中存在的许多老大难问题，经过充分研究和反复修改而制订的物业管理法规，《常州市物业管理办法》又结合全市实际情况，对相关条款作出了更加细致、深入的规定。物业管理各方主体要以新条例、新办法的贯彻落实为契机，认真学习，准确把握，正确运用到实际工作中去。同时，要加快完善管理体制，搭建我区物业管理“责任清晰、管理联动、运转顺畅”的全新工作格局。结合自身职能，深入研究和制订行之有效的各项管理办法，做到物业管理“事事有人管、事事管得好”。
（三）加强宣传，营造氛围。物业管理是一项需要全社会关注、参与的综合性管理工作。全区上下要利用多种渠道和手段，广泛宣传物业管理各项政策法规，让各方管理主体进一步强化责任意识、作为意识和诚信意识，让广大群众全面增强“花钱买服务”和诚实守信、共建美好家园的思想意识。各新闻媒体单位要正确引导社会舆论，大力宣传在物业管理中涌现的先进典型和先进事例，积极营造“武进是我家，管理靠大家”的良好氛围。

常州市武进区人民政府
2014年1月6日

抄送：常州供电公司，区委各部委办，区人大常委会办公室，区政协办公室，区法院，区检察院，区人武部，区各人民团体。
常州市武进区人民政府办公室               2014年1月6日印发