今年以来，随着国家颁布新“国十一条”，以及保障、土地、金融、税收等一系列调控政策的出台，有效地遏制了房价过快上涨的势头，在此宏观形势的影响下，2011年上半年我区的房地产开发呈现健康平稳发展的态势。

      一、上半年房地产开发运行的基本情况

      1、房地产开发投资保持高速增长，但增速逐步下降

      上半年，全区房地产开发企业完成投资61.16亿元，同比增长95.2%，增速比全社会固定资产投资增速高63.1个百分点。其中住宅完成投资40.20亿元，同比增长112.0%，增速快于房地产开发投资增速16.8个百分点。从住宅投资结构来看，90平方米以下户型完成投资8.96亿元，同比增长50.6%；90-140平方米的户型完成投资16.59亿元，同比增长187.0%；140平方米以上户型完成投资14.65亿元，同比增长102.6%。办公用房完成投资4.40亿元，同比增长129.2%。商业营业用房完成投资10.90亿元，同比增长86.6%。其他用房完成投资5.66亿元，同比增长23.0%。90-140平方米的住宅投资份额最多、增速最快，一定程度上反映了我区商品房市场需求的结构特点。从年初到6月份，房地产开发投资增速呈现逐步下降趋势，上半年累计增幅比上一季度下降了55个百分点，其中住宅、办公用房和商业营业用房分别比一季度下降63.6、71.0和95.9个百分点。

      2、房屋建筑施工面积增长，新开工面积增加

      上半年，全区房地产开发企业房屋建筑施工面积708.0万平方米，同比增长13.6%，其中住宅施工面积458.71万平方米，同比增长19.5%。90平方米以下户型住宅施工面积108.87万平方米，同比增长21.4%；90-140平方米户型住宅施工面积204.16万平方米，同比增长13.3%；140平方米以上户型住宅施工面积145.68万平方米，同比增长27.9%。房屋新开工面积169.13万平方米，同比增长26.2%，其中住宅新开工面积130.0万平方米，同比增长47.2%。

      3、商品房销售量下滑，但成交价格坚挺

      由于受到银行贷款额度受限、贷款利息的上升、购房成本的增大等诸多因素的影响，上半年我区商品房成交量逐步下滑。上半年全区商品房销售面积77.66万平方米，同比下降16.2%，其中住宅销售面积67.09万平方米，同比下降12.1%。目前已很难出现楼盘开盘就销售一空的火爆场面，商品房成交量呈现逐月下滑的态势，市场等待观望气氛比较浓，楼市进入了买卖双方博弈的阶段。

      楼市在经历多重的打压下，虽然在上半年的成交量上显得疲软，但成交均价却一直较为坚挺，可见限贷、限购的出台很大程度上抑制了投资与投机性需求，但是需求的刚性在很大程度上抵冲了政策对于房价的打压。与此同时，随着通胀压力的不断升级、建材成本以及人力成本均大幅上涨，建房成本的增加也在客观上导致了房价的坚挺。上半年全区实现商品房销售54.87亿元，同比增长9.0%，其中住宅商品房销售额为46.62亿元，同比增长12.3%。

      4、开发资金尚为充裕，银行贷款比重下降

      尽管从紧的货币政策对房地产开发企业的资金筹集形成了较大制约，但目前我区房地产开发资金尚为充裕。截止6月底，全区房地产开发到位资金174.09亿元，其中本年到位资金113.23亿元，同比增长64.8%，到位资金与完成投资之比为2.8:1。开发资金来源呈现“一升二降”的格局，即房地产企业的自筹资金比重明显上升，国内贷款和其他资金来源比重有所下降，企业抗风险能力有所增强。房地产开发到位资金中，国内贷款为13.54亿元，同比增长29.6%，所占比重为7.8%，比去年同期下降3.3个百分点；自筹资金为31.37亿元，同比增长4.5倍，所占比重为18.0%，比去年同期提高12个百分点；其他资金来源68.32亿元，同比增长29.9%，所占比重为39.2%，比去年同期下降16.9个百分点。

      二、上半年房地产开发存在的主要问题

      虽然上半年我区房地产开发投资仍保持在高位运行，市场运行的总体情况比较理性，但随着紧缩性货币政策等宏观调控力度的进一步加大，房地产企业经营困难日益增加，开发投资中的矛盾和问题逐步显现。

      1、新开工项目减少

      今年以来，受国家宏观政策影响，我区房地产新开工项目减少。据统计，上半年，全区房地产新开工项目为9个，比去年同期减少11个，下降55%；计划总投资35.41亿元，同比下降47.9%。部分计划开工的项目因受政策影响而不断推迟开工时间。

      2、商品房销售明显下降

      在国家一系列调控措施的政策效应下，房地产市场销售形势低迷，受此影响，我区持币待购者的观望心态逐步上升，商品房销售逐步下滑。统计显示，上半年我区商品房销售面积同比下降16.2%，降幅比一季度增加2.7个百分点。期房销售形势也不理想，上半年期房销售面积同比下降10.5%，从长远来看对房地产市场的影响更大。

      3、住宅待售面积居高不下

      截止6月底，全区商品房待售面积为38.48万平方米，同比下降13.6%，其中住宅待售14.33万平方米，同比增长8.1%，占商品房待售面积的37.2%。从住宅的面积来看，90平方米以下待售面积为1.61万平方米，同比增长5.7倍；90-140平方米待售面积为1.73万平方米，同比增长54.5%，140平方米以上待售面积为10.99万平方米，同比下降7.7%。

      4、开发商经营困难日益上升

      今年以来，随着土地成本、建筑成本、配套成本以及隐性成本的不断上涨，我区房地产企业的开发成本大大增加。而银行贷款紧缩、信托或从其他财务公司短期融资代价太高，使得房地产企业融资渠道日益收窄，开发商经营难度加剧。一些实力较强的开发商通过扩大业务量等办法消化和转移了部分成本上升压力，主要经营指标仍保持较快的增长，但也有为数不少的开发企业经营业绩全面下滑。近期上市的各类楼盘中，有为数不少的楼盘出现滞销迹象。

      据判断，下半年，我区房地产市场总体将平稳发展，房地产开发投资仍将保持一定的增长，但增幅将继续下降。在国家信贷政策仍然从紧的情况下，房地产开发企业面临回笼资金的迫切需求，面对依然很大的刚性需求市场，价格不会大起大落，但定价会更加理性化。当前和今后一个时期，我区房地产市场需要继续贯彻落实国家宏观调控政策，调整住房供求结构，切实增加有效供给，形成多层次的住房供求市场，促进全区房地产业健康稳定发展。