2010年对房地产行业来说是不平常的一年，国家在楼市宏观调控方面主要是对2009年政策的稳定和延续，通过加大违法违规用地的查处力度，限制央企进入房地产领域投资开发以及实施审慎灵活的金融信贷政策，进一步贯彻落实“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障性住房建设”的指导方针，全面推进房地产市场健康稳定发展。我区房地产业继续保持快速增长势头，大批新建项目开工建设，竣工面积大幅增长，房地产交易市场供销两旺、量价齐升，为我区城市建设奠定了坚实的基础。

      一、房地产开发投资运行的主要特点

      （一）、开发投资继续保持较快增长。2010年，我区房地产投资呈现低开高走， 增速持续加快的态势，一季度增长3.9%，二季度达到27.7%，下半年投资增幅更是逐月走高，全年完成房地产开发投资88.54亿元，同比增长44.5%，高于全社会固定资产投资增速20个百分点。房地产开发投资成服务业投资的重要支柱，占服务业投资的48.0%，比上年上升5.2个百分点，对全社会固定资产投资的贡献份额达到14.7%，比去年同期上升2个百分点。

      （二）、住宅投资比重进一步提升。尽管商住楼、办公楼等日益受到房地产开发商的青睐，成为投资开发新的热点，但是2010年，我区房地产开发投资中住宅投资仍是重点，全年达到55.56亿元，同比增长68.4%，占房地产投资的比重为62.7%，与上年相比上升8.9个百分点；办公楼和商业营业用房投资22.75亿元，同比下降0.7%，比重比上年下降11.7个百分点；其他投资10.23亿元，增长89.4%，比重比上年上升2.8个百分点。

      （三）、商品房施工规模继续扩大。2010年，我区房屋施工面积达797.66万平方米，同比增长5.6%。其中，住宅施工面积459.37万平方米，同比下降9.6%；办公楼和商业营业用房施工面积247.18万平方米，同比增长36.4%。新开工房屋面积346.96万平方米，同比增长1.1倍，其中住宅新开工面积212.38万平方米，同比增长83.2%。房屋竣工面积257.36万平方米，同比增长27.7%。

      （四）、房屋销售依然保持快速增长。2010年，受上年销售形势的拉动，各新开楼盘呈现旺销势头，商品房预售市场形势更为火爆，全年商品房销售面积和销售金额均实现了历史性的突破。全年实现商品房销售额151.54亿元，同比增长46.3%；其中现房销售73.75万平方米，销售额22.20亿元，分别比上年增长1.1倍和70.5%，期房销售209.04万平方米，销售额129.33亿元，分别比上年增长16.8%和42.9%。

      （五）、商品房价格继续保持上涨格局。2010年，宏观调控政策的实施和央行加息消息的公布，未能抑制我区房价上涨的势头，商品房价格继续保持稳步上扬的态势。全年商品房屋销售平均价格达5359元/平方米，比上年上涨10.7%，其中住宅销售平均价格为5115元/平方米，比上年上涨19.4%。新开楼盘价格更是一路上升，期房平均预售价格达到6187元/平方米，比上年上涨22.3%，其中住宅平均预售价格达到5986元/平方米，比上年上涨36.5%。

      （六）、资金到位整体情况良好。2010年，全区房地产开发投资共计到位资金277.86亿元，同比增长59.7%，房地产开发企业资金到位增速高于房地产投资增速15.2个百分点。在房地产开发企业资金来源中：自筹资金20.15亿元，同比增长1.0倍；定金及预收款113.84亿元，同比增长49.1%；国内贷款38.07亿元，同比增长69.4%。

      （七）、土地开发面积持续下降。2010年底，我区房地产待开发土地面积为84.28万平方米，同比下降57.8%。开发企业土地购置面积68.79万平方米，同比增长3.3倍。

      二、当前房地产开发运行存在的主要问题

      （一）、房价上涨过快。随着城市化进程的加快，用地需求与供给的矛盾更加突出，地价上升已经成为直接推动商品房成本以及销售价格上涨的重要因素，加上建筑材料价格的持续上涨以及企业用工成本的增加，同时也不排除有些企业跟风涨价，以获取高额利润，多方因素助推房价节节攀升，实际的涨幅已经大大高于居民收入的增幅，大大超过了广大消费者的承受能力。

      （二）、商品房屋存量上升。至2010年底，全区商品房空置面积达45.34万平方米，同比增长21.5%，其中住宅空置面积15.31万平方米，同比增长4.7%。近三年空置逐年增加，空置1-3年（含一年）的面积为31.61万平方米，同比增长57.6%。

      （三）、企业经营风险增加。2010年，我区房地产开发企业共有98家，其中，一级资质3家，二级资质企业21家，一、二级资质占全部开发企业的24.5%，开发企业虽然数量众多，但大多数是小企业，实力规模都比较小。房地产业是受政策影响波动较大的行业，随着银根、地根收紧等宏观调控政策效应的逐步显现，贷款利率的进一步上调，规模不大的开发公司的运作水平和资金能力将受到严峻的考验，一些规模较小，实力较弱的企业将面临着严峻的生存危机。

      三、对我区房地产开发投资的几点建议

      （一）、以盘活存量为调控核心。我区房地产市场经过近几年的快速发展，已拥有了相当可观的存量房源。加上目前在建和较快增加的空置商品房屋，我区可供市场流通的存量房源已有相当规模。进一步着力盘活存量房屋、激活二手房市场、刺激房屋加快流转，仍然应该是政府调控的核心。通过进一步刺激自住性和改善性住房需求的释放，达到盘活存量资产、增强房地产业变现能力的效果，促进我区房地产市场增加活力。

      （二）、加快房地产开发企业的发展。应在提高质量、强化服务、降低成本、提升品牌形象等多方面下大力气，做大做强企业，千万不要因当前较好的发展形势而忽视企业内在素质的提升。

      （三）、用好用活宏观调控政策，推进房地产市场的健康发展。鼓励普通商品住房建设，保持房价稳定和房地产市场的健康稳定发展。继续整顿规范房地产市场、遏制投机性炒房，采取有效措施使土地的市场机制和市场环境不断完善，营造公开、公平、公正的土地市场，进一步提升消费者安居乐业的信心，保证房地产市场的持续健康发展。