西湖街道办事处、机关各部门、西太湖建设发展有限公司、西太湖物业公司、聚新物业公司：

为切实做好安置小区的管理，根据武办发〔2008〕129号《关于加强中心城区安置小区规划建设和管理工作意见》文件精神，结合经发区实际情况，就经发区安置小区交接和管理提出如下意见：

一、总体要求

进一步理顺管理体制，提升安置区管理水平，明确规划建设局、西湖街道办事处、社区居委会、物业公司等相关单位的工作职责，切实维护广大被拆迁安置户的权益，促进居民安居乐业和社会和谐稳定。

二、管理模式

安置区按照条块结合、以块为主、属地管理的原则进行管理。

规划建设局负责安置区规划和建设的管理工作，牵头安置区建设主体按本意见的规定做好安置区交接工作，督促建设主体做好安置区交接后的维修、管养等工作。

西湖街道办事处负责组织社区居委会、物业公司等单位做好安置小区的承接工作，指导、组织和协调社区居委会、物业公司做好安置区管理工作。

三、交接相关内容和要求

移交方（建设主体）为常州西太湖建设发展有限公司，承接方（管理主体）为湖滨社区居委会（物业公司）和聚新家园社区居委会（物业公司）。

1、安置小区的公建配套设施。按照小区总规划平面图的配套指标予以落实，由社区进行管理和使用。公建配套主要指社区办公用房、服务用房（便民大厅）、活动用房、警务用房、计划生育服务用房、物业管理用房等。

2、安置小区的基础设施配套。按照基础设施配套规划，安置小区必须按规划建设好居民文化娱乐、健身休闲活动综合场地，小区内的道路、公共停车场、雨污水管道、消防设施、绿化景观、围墙、门卫、路灯、垃圾收集箱、垃圾中转站、保洁运输工具等配套设施全部要配备建设到位。

3、机动车泊位。安置小区内的停车泊位、车库要按规划要求合理设置并建设到位。在满足居民分配的基础上，多余车库和停车泊位由物业管理和使用，收益部分补贴小区的管理费用。

4、安置小区三产用房。三产用房主要用于小区商业功能的需要，具体分配、结算办法由街道制订和实施。

5、移交资料。常州西太湖建设发展有限公司召集各建设单位汇总后向社区居委会（物业部门）移交下列资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，消防配套设施、地下管网工程竣工图（供电、路灯、雨污水、通信、燃气、给水）、绿化景观图、竣工验收等相关资料；

（2）设施设备的安装、使用和维护等技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

四、交接步骤

1、现场验收。常州西太湖建设发展有限公司组织各承建和施工单位，对所交接的项目由居委会和物业公司逐一进行承接验收。

（1）公建设施交接。现场查验后达到相关要求的，由社区居委会（物业公司）接手进行管理，对配套设施暂不能一步到位的和已经破损的公建配套设施，由常州西太湖建设发展有限公司及时整改或向管理主体作出承诺，明确整改到位时间。

（2）房屋交接。社区居委会（物业公司）与常州西太湖建设发展有限公司共同做好住户钥匙登记、水表、电表底度数抄表和电表户名、消防水表、专用电表、电梯户名登记和过户等工作。移交前所产生的未结算的水电费由交接方承担。

2、签订交接协议。经验收合格后由移交方和承接方签订交接协议。

3、其他未尽事宜由移交方和承接方双方协商后处理，涉及重大事项由街道办事处与规划建设局协商处理。

五、保障措施

1、强化市政工程管理。地下管网等市政设施按国家规定明确质保期，在保修期的由常州西太湖建设发展有限公司负责，超出质保期的由物业进行维护；绿化工程在养护期内的由常州西太湖建设发展有限公司负责管理，并由物业予以监督，对绿化养护不到位的绿化单位物业公司有权按照绿化工程合同进行经济处罚，绿化养护期满后交付由物业负责管理。

2、加强施工队伍管理。一是明确施工队伍的维修时间。在房屋等出现工程质量问题后由物业公司联系各施工队伍进行维修，施工队伍如不能及时在约定时间内维修到位的或经两次通知后不组织人员实施维修的（见物业维修登记单），物业公司可直接使用其工程质量保证金先行维修，并在工程质量保证金中扣除。二是明确对施工队伍工程尾款的支付程序。自安置区交接之日起，施工单位向管委会申请支付工程款的，需由物业公司根据其维修工作等表现签署相关意见，管委会综合考虑物业公司的意见决定支付标准和时序。

3、明确相关部门职责。物业交接后，供水、供电、供气、有线电视、电信等仍由各部门负责管理，也可委托给物业公司进行管理，实行有偿服务。

4、设立住房共用部位、共用设施维修基金。

本意见房屋共用部位指承重结构部位（屋顶、梁、内外墙体和基础）、外墙面、楼梯间、走廊、门厅等。

共用设施指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、通信线路、共用照明、高压水泵房、消防设备、电梯等。

社区居委会（物业公司）积极探索安置小区房屋维修资金的来源渠道，经费原则上由街道、经济合作社和业主按照一定的比例承担（可参照商业标准），街道筹集的资金列入当年度财政预算，业主承担部分由居委会（或业主委员会）牵头向业主收缴，维修方案由物业组织实施，并向居民公开。

5、实施物业提前介入。规划建设局应将安置区规划建设方案向社会公示，在建设过程中支持物业前期介入，让物业参与安置小区的建设过程，了解工程建设和地下管网建设情况，为日后管理积累基础。

六、加强管理

街道要重视安置区的接收和管理工作，成立安置小区接收和管理领导小组，定期研究安置小区建设、管理方面的重大问题。对安置小区建设前期要积极与规划、建设等部门衔接沟通，参与安置小区的规划论证和公建配套的建设。在小区移交过程中，要做好安置小区的综合验收工作。在管理过程中，要指导督促有关责任单位做好安置小区的管理工作。街办设立社区、物业管理工作岗位，组织引导对安置小区的管理和考核。

1、加强组织建设。进一步加强社区党组织和社区居委会组织建设，选配好领导班子和工作人员，组建好物业管理队伍，把好进人关；积极开展居民自治，制定小区管理办法。

2、做好社会事务管理。按照社区职责认真做好治安、调解、综治、文体、教卫、计划生育、劳动、民政等工作，加快村级事务向社区事务的转变。

3、加强安置小区环境面貌的管理。社区居委会（物业公司）、街道城管对小区乱堆放、乱停车、乱种养、占道经营、车库开店等行为进行长效管理和整治。

4、对已建安置小区实行“回头看”。由街道办事处和规划建设局共同负责，对安置小区至今没有办理交接手续的要尽快完善手续；对没有移交的档案资料要加紧移交；对目前存在的房屋质量问题规划建设局应组织精干人员加紧维修，并妥善处理相关问题；对基础设施、公建设施还不到位的要加快建设，并列出时间表予以实施。

七、严格考核

街道健全和规范安置小区财务制度，加强对居委会、物业公司考核和管理（考核办法另行制订），考核结果和社区居委会、物业公司工作人员报酬挂钩。

附件一：安置小区交接验收会签表

附件二：安置小区公建配套情况表

附件三：安置小区交接协议

江苏武进经济开发区管理委员会

二〇一〇年九月六日