近几年随着工业化、城市化和现代化进程的不断推进，我区的房地产开发规模扩大，经济效益、企业实力不断上升，同时还带动着其他房地产业的发展步伐，房地产业在整个国民经济发展中的作用越来越凸现。2008年全国第二次经济普查资料显示，2008年底我区登记注册的房地产法人企业已达194 家，比2004年全国第一次经济普查增加了103家，企业资产总计达313亿元，增长了3.1倍。房地产开发、物业管理、房屋中介等房地产企业都有了长足发展。

      一、房地产业的基本情况

      1、企业总量快速增加，分布门类日渐齐全。到2008年底我区登记注册的房地产法人单位已达194 家，比2004年增长了1.1倍，分布在房地产开发、物业管理、中介服务以及其他房地产业中，其中房地产开发企业113家，物业管理35家，中介服务22家，其他房地产业24家，分别比2004年增加了41家、28家、17家和17家，除房地产开发外，其他行业的企业个数都是从不足10家发展到目前的状态，单位总数成倍增加，发展势头良好。从分布的区域看，房地产开发企业分布在我区的15个镇和开发区，其中近三分之二的企业在湖塘和两个开发区，而物业、中介和其他房地产企业有80%的企业在湖塘和高新区，这与这两个地区城市化发展水平高于其他地区是息息相关的。

      2、从业人员大幅上升，人员结构良好。企业数的增加，加上房地产业的巨大发展潜力，使得从业人员数增长快于企业的增长。2008年房地产业从业人员达4436人，是2004年的3.2倍，其中房地产开发企业从业人员达2901人，比2004年增长了1.3倍，物管、中介和其他房地产业从业人员为1535人，比2004年增长了13.2倍。从从业人员的受教育程度看，研究生及以上学历的80人，比2004年增加65人，增长4.3倍，占总人数的1.8 %，比2004年上升0.7个百分点；大学本科的956人，比2004年增长4.1倍，占总人数的21.6 %，比2004年上升7.9个百分点；大专学历的有1338人，占总人数的30.2 %，比2004年增长1.8倍。大专及以上学历人数占总人数的比重达53.5%，比2004年上升了3.2个百分点。房地产开发企业大专及以上学历人数占总人数的比重为71 %，远高于行业平均水平。

      3、民营企业是房地产业的主导，投资主体以法人、外资和个人为主。我区的房地产行业绝大多数都为民营企业，从企业登记注册类型看，其他有限责任公司企业有25家，占企业总数的12.9%，私营企业137家，占企业总数的70.6%，股份有限公司仅有1家，港澳台商投资企业14家，外商投资企业9家。整个民营企业占企业总数的比重为84%。从投资主体看，法人资本份额最大。受房地产开发市场利好的驱使，近几年跨行业投资日渐增多，法人资本注入明显，份额扩大。到2008年底房地产开发企业法人资本为38.2亿元，比2004年增长4.6倍，占全部实收资本的58%，而2004年法人资本占全部实收资本的48.1%。港澳台和外商投资资本为16.3亿元，是2004年的13.6倍，占全部实收资本的24.7%，同比上升了16.3个百分点，个人资本为11亿元，占全部实收资本的16.7%，这三块资本占全部实收资本的99.4%。

      二、房地产业投资规模、结构和效益

      我区的房地产业起步于上世纪九十年代中期，发展于2000年以后，近几年进入快速发展轨道。但宏观政策的制约使得发展环境并不宽松，国家对房地产业的政策日趋严格，近几年先后出台了“国八条”、“国六条”等一系列宏观控制政策，在完善政策法规的同时，也充分调动了经济手段的调控作用，其中最为突出的是利率手段的作用，从2004年9月到2007年12月间，先后九次对存贷款基准利率进行调高，到2008年上半年还是采取的适度从紧的货币政策。这些政策的实施目的旨在稳定市场、稳定房价、调整结构、防止房地产市场过热。由于我区城市化建设的需求和区域经济快速发展的推动，在此环境下，我区的房地产业仍取得了较好的发展。与2004年相比房地产开发无论从投资开发规模、投资结构以及企业的经济效益方面都有较大的提升，与此同时对社会的贡献份额也不断增强。

      1、投资快速增长，开发规模扩大。2008年上半年宏观调控、下半年国际金融危机，但受前几年发展势头的驱动，我区房地产开发仍保持了较快的增长。2008年完成房地产开发投资74.74亿元，比上年增长了22.7%，是2004年开发投资额的2.7倍，年平均增长了27.9%，高于此间服务业投资年均增幅6.9个百分点。房地产在建施工面积达830.22万平方米，比上年增长36.6%，其中新开工面积达294.73万平方米，比上年增长了69.9%，与2004年相比，则分别增长了1.7倍和42.4%，2008年的新开工面积是近几年来最多的。2008年房屋竣工面积达210.21万平方米，比上年增长了14%，是2004年的2.5倍。由于新开工面积较多，占在建施工面积的比重较大，房屋竣工率较低，仅为25.3%。详见下表

2004年—2008年房地产投资开发情况

                                                    单位：亿元、万平方米

      2、开发结构呈多元化，商业地产发展势头强劲。目前的房地产市场住宅投资仍占据主要位置，2008年在建施工面积中，住宅施工面积为532.6万平方米，比上年增长11.6%，是2004年的1倍多，住宅占全部在建施工面积的64.2%。从住宅结构看，140平方米以上住宅施工面积为152.1万平方米，比上年增长12.6%，占全部住宅面积的28.6%，别墅的开发面积为49.53万平方米，比上年增长了75.5%，与2004年相比，别墅的开发面积翻了3番。随着我区经济的快速发展和城市化建设的推进，开发结构也呈多元化，商业地产蓬勃发展，所占比重逐步扩大。2008年房地产商开发的商业营业用房面积161.89万平方米，办公楼面积47.79万平方米，分别比上年增长了1.2倍和3.2倍，与2004年比，则分别增长了2.9倍和4倍,增幅高于商品住宅。详见下表

2004年—2008年房地产开发面积构成

                                              单位：万平方米

      3、商品房销售基本稳定，价格持续走高。2008年商品房销售与上年比略有减少，但价格继续走高。商品房销售面积达150.84万平方米，比上年减少了10.95万平方米，同比下降了6.8%。销售面积减少主要是由住宅销售减少引起的，一是开发结构的调整使得住宅可供销售面积减少；二是受金融危机和宏观调控的影响，房地产市场出现较大的波动，一些人持币观望；三是产品结构的多样化使投资者有了更多的选择。2008年住宅销售面积116.57万平方米，比上年减少了30.79万平方米，同比下降了20.9%，而商业营业用房和办公楼的销售分别达到31.31万平方米和2.38万平方米，比上年增长了1.3倍和3.3倍。尽管销售面积减少，但商品房价格继续走高。2008年商品房年平均销售价格每平方米达到4589元，比上年增长了9%，比2004年增长了94.3%。从商品住宅价格看，2008年住宅年均价达到每平方米4235元，比上年增加了200多元，同比增长了5.1%，其中期房的销售价格为4271元，同比增长了3.6%。住宅价格与2004年相比，增长了86.8%，年均涨幅达16.9%。详见下表

2004年—2008年房地产销售情况

单位：亿元、万平方米

      4、效益丰厚，积累加快。尽管这几年的开发成本大大提高，但开发商还是获得了较高的收益，企业实力也得到很大的提升。2008年房地产开发企业实现销售收入88.03亿元，比上年增长了89.9%，与2004年相比则增长了2.8倍，企业利税总额达15.64亿元，比上年增长38.3%，与2004年相比则增长了1.4倍，其中实现利润总额8.82亿元，比上年增长9.8%，比2004年增长了74.7%。高效益、高回报的特性吸引了其他行业资金和外资的快速涌入，行业整体实力得到较大的提高。到2008年底，房地产开发企业的资产总计达310.66亿元,比上年增长23%，与2004年相比增长了2.1倍,企业所有者权益为84.67亿元,比上年增长了58.1%,比2004年增长了2.9倍。企业资产负债率为72.7%，是近几年最低的。企业实收资本达到65.91亿元,是2004年的3.6倍。

      5、对社会的贡献不断增强。房地产开发企业在自身发展的同时，对社会发展的贡献份额也在不断增强。2008年我区房地产开发企业实现增加值17.7亿元，比2004年增长了3倍多，所占第三产业增加值的比重由2004年3.9%上升到2008年的7.4%。房地产开发企业对税收的贡献也愈来愈大，2008年开发企业营业税金及附加达6.49亿元，比上年增长了1倍多，比2004年增长了3.7倍，而2008年我区的营业税比上年增长22.5%，比2004年则增长了1.9倍，增幅远低于房地产开发企业税收的增幅。房地产开发业在自身发展的同时也带动了就业和房地产其他行业的发展。2008年房地产开发业从业人员为2901人，而2004年从业人员为1640人，人员增加了1倍多。房地产物业、中介等其他房地产业在房地产开发的带动下，也由2004年的11家发展到2008年末的81家，从业人员由2004年的108人增加到2008年底的1535人。从业人员的工资水平的增长也高于全社会的增长水平，2008年房地产开发企业从业人员平均应付工资47356元，比2004年增长88.2%，年均增长17.1%，高于全社会增幅1.7个百分点。

      三、房地产业发展存在的问题及对策

      （一）房地产业发展存在的问题

      房地产业在快速发展的同时，也呈现出许多问题值得注意。

      1、企业资质等级和规模偏小，缺少竞争力。目前我区注册登记的113家房地产开发企业中，没有资质的企业有22家，占总数的19.5%，资质企业有91家，其中一级资质企业3家，二级资质企业8家，二级及以上资质企业仅占全部资质企业的12.1%，暂定二级资质企业42家，其余的为三级和暂定三级及以下企业。在资质企业中2008年有开发项目的企业有64家，也即只有70%的企业在开工，一些企业只是对往年剩余的楼盘进行销售，这样的企业有6家。在有项目的企业中，完成投资不足5000万元的企业有26家，占总数的40.1%，其中有5家企业的投资额不足1000万元，完成投资超亿元（含1亿元）的企业有26家，其中投资额超5亿元的企业只有2家。

      2、空置面积增加，影响企业的正常生产和经营。到2008年底，我区房地产开发企业的商品房空置面积达28.61万平方米，比上年增加了8.8万平方米，其中住宅空置面积13.57万平方米，比上年增加7.45万平方米，增长了1倍多，与2004年相比，则分别是2004年的10.3倍和14.1倍。从空置房的空置时间看，当年竣工未实现销售的空置房有8.39万平方米，其中住宅空置面积4.79万平方米，大量的是1-3年的空置房，有20.17万平方米，占总量的70.5%。空置房的大幅度增加，使得一些企业资金回笼困难，开发速度放缓，甚至影响到企业的正常经营。

      3、房价继续上扬，百姓难以承受。尽管受金融危机的影响，商品房价格一度有所回落，但总体上继续呈上扬态势，2008年商品房年均价比2007年上涨了379元，其中住宅价格上涨了243元， 2009年6月，商品房价格止跌回升，其中住宅价格从4月份就开始回升，到目前商品房价格已超过去年同期数。从居民收入看,2008年城镇职工年平均工资3.4万元,其中企业职工年平均工资2.4万元,非城镇职工收入则更低。以100平方米的商品住宅计，其平均销售价约45万元左右，以此推算,房价是城镇职工平均收入的13倍还多一点，对于广大的老百姓来讲是难以承受的。

      4、企业因项目而产生，对房地产市场的管理提出更高要求。在暂定资质等级的企业中，一些企业是因有开发项目而成立的开发公司，项目完成后，由于没有后续开发项目，企业即处于停业、歇业状态，有的甚至结束企业的生命周期，而其开发的产品将很长时间处于市场的流通过程中。在目前市场诚信有待进一步提高的环境下，开发企业的后遗问题将不断显现。因此这就需要不断规范和完善房地产市场的管理，避免出现企业盈利，政府买单的现象。

      （二）房地产业发展对策

      我区的城市化建设正如火如荼地进行着，房地产业在城区建设和提高居民居住质量担当着重任。为使我区的房地产业能够沿着健康、快速的发展轨道前进，使我区有一个稳定、繁荣的房地产市场，应该从以下几个方面着手：

      1、加强房地产市场的管理，防止无序竞争。政府主管部门在市场的准入上要严格把关，对一些技术力量差、开发条件不充分的企业要提高准入门槛。目前我区注册的113家房地产开发企业有22家还没拿到资质，随着城区的发展不断会有新的房地产开发企业注册成立，因此对这些企业的进入要把好关，尤其是因项目而成立的公司更要引起重视，避免项目完工，企业撤出把遗留问题留给社会。同时对原有企业做好资格审核工作，对一些几年间没有开发项目的企业要适时淘汰，保证优良企业有一个较好的市场环境。

      2、稳定市场，增加普通商品房、经济适用房、廉租房的投放量。相对收入而言，我区的商品房价格仍偏高，而且大多数人的收入是在平均工资以下的，因此政府部门在房价的审批上要严格控制，在保证开发商利益的同时要考虑到大多数购房人的利益。同时要增加普通商品房、经济适用房、廉租房的供应量，目前为止我区还没有经济适用房和廉租房的建设，而除了本地居民外，大量新市民的涌入并在此安家，对住房的需求进一步增加，商品房对他们来说是可望而不可及的，廉租房对他们来说是应该能够承担的。

      3、调整结构，开发适销对路的产品。从目前商品房结构看，我区的商业地产发展还是较快，尤其是2008年，商业用房和办公楼的在建施工面积均比上年有大幅度的增加，但城区的经济发展水平还远远跟不上，从目前的商品房空置情况看，商业用房和办公楼的空置面积已占到全部空置面积的一半以上，因此要适当放缓这些商品房的开发步伐。