房地产业是现代服务业的重要组成部分，促进房地产业发展对于提高服务业在三次产业中的比重，促进服务业发展从传统服务业向现代服务业转型，提升我区服务业发展水平具有重要作用。现对“十五”以来我区房地产的发展情况作简要分析，供参考。

　　一、“十五”以来我区房地产发展历程

　　“十五”（2001年始）以来，随着我区社会经济的不断发展，我区工业化和城市化进程不断加快，居民可支配收入和储蓄不断积累和提高，为我区房地产的长足发展奠定了良好基础。

　　房地产开发投资快速增长。2008年，我区房地产（资质以上房地产，下同）开发投资比2000年增长了6.8倍，年均增长29.4%，总体上呈现快速增长的发展态势。2001年为“十五”起步年，我区房地产在平稳过渡中平缓增长，当年完成开发投资8.5亿元，比2000年增长7.6％，远低于29.4%的平均增速；2002年我区房地产开始全面启动，开发投资增长迅猛，当年完成开发投资11.7亿元，比2001年增长37.5％；2004年完成开发投资27.9亿元，比2003年增长94.1％,增速为“十五”以来的最高；2005年国家为防止经济出现过热，出台了稳定房价的“国八条”宏观调控政策，我区房地产开发投资增速大幅回落，当年完成投资32.5亿元，比2004年增长16.5％，增速比2004年回落了74.9个百分点，比“十五”以来的年均增速低12.9个百分点，增速为“十五”以来的最低；经过2005年一年的理性调整后，2006年开始保持平稳上升的理性态势，2006-2008年的3年，年均增长24.1%，略低于“十五”以来29.4%的平均增速，总体上仍然保持较快增长的态势。

　　商品房供应量不断扩大。从新开工面积看。2008年，我区商品房新开工面积为166.35万平方米，比2000年增长了1.6倍，年均增长12.8%。其中2006年新开工面积为280.5万平方米，比2005年增长98.7%，增幅与实绩为“十五”以来的最高，此前2004年新开工面积一度达到207.0万平方米，比2003年增长72.2%，增幅为“十五”时期的顶峰，2005年新开工面积出现明显下滑，当年新开工面积为141.2万平方米，仅为2004年新开工面积的68.2%；2006年新开工面积快速回升，当年达到280.5万平方米，2007年、2008年开始逐步回落，新开工面积分别为190.3万、166.4万平方米。从竣工面积看。近年来，武进区商品房竣工面积持续扩大，从2001年的62.4万平方米，迅速增加到2008年的210.2万平方米，增长了2.4倍,年均增长18.9%。商品房竣工面积从2002年开始，一直保持了较高的增速，期间2004年出现短暂回落之后，2005年竣工面积达到207.8万平方米，为“十五”时期的顶峰，2006年出现回落,之后2007年、2008年的竣工面积重新回复到2005年的水平。

　　商品房销售持续旺盛，价格持续攀升。从商品房销售面积看，2001年-2008年商品房销售面积年均增速为16.7%，其中2002年商品房销售面积为75.5万平方米，比上年增长47.9％，增速为“十五”以来的最高，2004年-2007年商品房销售面积增长速度基本保持在20%以上，销售面积于2007年达到最高172.8万平方米后，2008年出现回落，当年销售面积为150.8万平方米。从商品房销售额看，由于“十五”以来商品房价格不断上扬，商品房销售额的增速明显快于商品房销售面积的增长速度。2001年商品房销售额为7.3亿元，2008年为69.2亿元，增长了8.5倍，2001年-2008年商品房销售额年均增速为37.9%，比商品房销售面积年均增速高21.2个百分点。其中，2005年商品房销售额增速达到最高为76.1%，2003年增速最低也达到21.9%，2007年商品房销售额为72.0亿元，达到“十五”以来的最高，当年增速为27.9%，2008年出现回落。从商品房销售价格看，近年来商品房价格呈现一路攀升的态势。从2001年到2008年，除2007年外，其他年份均保持两位数的增幅，其中2005年的房价涨幅最高为42.7％，其后受宏观调控政策“国八条”的影响，2006年房价涨幅明显回落，为17.8%，比2005年回落了24.9个百分点，2007年房价增幅继续回落，达到低谷，当年涨幅为4.9%，2008年，房价重拾两位数增长，为10.1%。“十五”以来，尽管房价涨幅有高有低，但房价的绝对值一直保持向上攀升的态势。

　　房地产企业效益不断提高，实力不断提升。我区房地产企业经过多年的发展，总体实力不断提升，效益不断提高。2008年末我区房地产开发企业共有78家，比2001年增加了46家，增长了1.2倍；实收资本为65.9亿元，比2001年增长了10.2倍，年均增长41.3%；平均每个企业的实收资本为8446万元，比2001年增长了4.0倍，年均增长26.0%；资产总计为310.5亿元，比2001年增长了10.2倍，年均增长41.3%；平均每个企业的资产为3.98亿元，比2001年增长了4.8倍，年均增长28.6%。随着我区房地产开发企业实力的增强，企业的经济效益也不断提高。2008年我区房地产开发企业实现主营业务收入88.0亿元，比2001年增长了11.2倍，年均增长42.9%，其中商品房销售收入87.9亿元，比2001年增长了11.4倍，年均增长43.3%；企业利税总额达14.5亿元，比2001年增长了13.6倍，年均增长46.7%，其中利润总额8.0亿元，比2001年增长了12.8倍，年均增长45.5%。

　　房地产业的发展促进了经济增长，改善了城乡人居条件和环境。从2001年到2008年，房地产开发业的增加值增幅明显高于我区GDP的增幅,占GDP的比重不断提高。2008年我区房地产开发业的增加值为11.3亿元，比2001年增长了9.0倍，年均增长38.9%，比GDP年均增幅高20.5个百分点；2008年房地产开发业增加值占GDP的比重为1.33%，是2001年的3.2倍多。除促进经济增长外，房地产业的发展还改善了城乡人居条件。2008年我区城镇居民人均住房建筑面积为40.1平方米，比2003年增加13.0平方米，农村居民人均住房面积为75.5平方米，比2001年增加了14.6平方米。房地产业的发展提高了我区城乡居住环境和水平，同时也对钢铁、水泥、建材、家具、家用电器、建筑装潢等相关行业的经济发展起到了推动作用。

　　二、我区房地产发展现状

　　在经历“十五”、“十一五”前三年的较快发展后，2009年我区房地产呈现相对平缓的发展态势。今年1-7月，我区房地产开发施工面积668.8万平方米，同比增长8.3%，完成开发投资31.0亿元，同比略有下降。今年以来,我区房地产发展的主要特点如下：

　　商品房价格有所回落，商业营业用房价格小幅上涨。今年以来，我区商品房价格一改“十五”以来持续上涨的势头，除商业营业用房价格稍有上涨外，其它商品房价格全部开始回落。今年1-7月，我区商品房价格为4749元/平方米，比去年同期下降了0.9%。从销售方式看，现房销售价格为3992元/平方米，同比下降较大，为9.7%，期房销售价格为4882元/平方米，与同期基本持平。从商品房用途看，住宅销售价格为3927元/平方米，同比下降9.9%，其中90平方米以下中小户型销售价格为3527元/平方米，同比下降28.3%，140平方米以上大户型销售价格为4643元/平方米，同比下降9.3%；商业营业用房销售价格为7752元/平方米，同比增长5.9%。今年房价出现回落的主要原因一方面由于我区商品房价格自“十五”以来积累了很大的上涨幅度，需要有一个理性回调的过程；另一方面“国八条”的实施，对房地产市场投机需求的抑制作用逐步显现；再一方面与世界性的金融危机导致人们消费能力和消费信心的下降也有一定的关系。

　　商品房销售平稳增长，别墅、商业营业用房销售较好。今年以来，我区商品房销售总体平稳，其中现房、商业营业用期房、140平方以上的大户型住宅（含别墅）销售形势较好。今年1-7月,全区商品房销售面积为92.4万平方米，同比增长9.2％，商品房销售额43.9亿元，同比增长8.2％。从销售方式看，现房销售面积、销售额增长较快, 比重提高迅速。1-7月，全区现房销售面积、销售额分别为13.8万平方米、5.5亿元，同比分别增长143.7%、119.9%，占比分别为14.9％、12.6%，均比去年同期提高了1倍以上；从商品房的用途看,商业营业用房的销售形势明显好于住宅。1-7月，我区商业营业用房销售面积、销售额分别为19.8万平方米、15.3亿元，同比分别增长68.1%、78.0%，远高于住宅2%左右的销售增速。从住宅的户型大小看，140平方以上的大户型的销售形势较好。1-7月，我区140平方以上的大户型住宅销售面积、销售额分别为22.2万平方米、10.3亿元，分别比去年同期增长34.9%、22.4%，明显好于住宅平均2%左右的增速，其中别墅的销售面积、销售额分别为4.8万平方米、3.0亿元，分别比去年同期增长64.5%、28.7%

　　房地产开发资金较为充足。今年以来，国家为应对世界性的金融危机，采取了较为积极的货币信贷政策，因此，我区房地产开发资金比去年更加充足，到位良好。今年1-7月,我区房地产开发到位资金共计92.4亿元，比去年同期增长49.3%，房地产开发资金是房地产开发投资完成额的3.0倍（去年同期为1.9倍），明显好于整个常州2.3倍的平均水平。其中上年末结余资金、本年筹措资金分别为28.5亿元、63.9亿元，分别比去年同期增长25.6%、63.1%，增速分别比2008年分别高出2.0个、62.2个百分点。从资金结构看，企业、个人的金融机构贷款、增长较快，比重提高，企业自有资金、定金及预收款比重下降。今年1-7月，在本年筹措的资金中，开发企业国内贷款、购房者的个人按揭贷款分别为9.6亿元、14.2亿元，分别比去年同期增长154.4％、103.5%，占本年筹措资金的比重分别为15.1%、22.3%，分别比去年同期提高5.4个、4.4个百分点；企业自有资金、定金及预收款分别为5.7亿元、30.4亿元，占本年筹措资金的比重分别为9.0％、47.5%，分别比去年同期下降6.8个、3.4个百分点。

　　商品住宅供应结构有所改善。自2006年调控住房供应结构的“国六条”出台以来，为逐步实现90平方米以下户型占70％的目标，我区商品住宅的结构逐步向中小户型倾斜。今年1-7月，我区商品住宅施工面积为444.0万平方米，同比增长1.5%，其中90平方以下的中小户型住宅施工面积为129.2万平方米，同比增长50.3%，远高于住宅施工面积的平均增幅，中小户型占施工住宅的比重为29.1%，比去年同期提高了9.5个百分点。1-7月，我区商品住宅竣工面积为51.6万平方米，同比增长130.4%，其中90平方以下的中小户型住宅竣工面积为8.2万平方米，同比增长566.0%，增幅是住宅竣工面积平均增幅的4倍多，中小户型占竣工住宅的比重为16.0%，比去年同期提高了10.4个百分点。

　　三、当前存在的问题

　　总体而言，今年以来我区房地产市场发展较为平稳，但也存在一些问题，主要表现在以下几个方面：

　　商品房价格上涨的压力仍然存在。尽管我区商品房价格比去年同期有所回落，但今年1-7月的房价比今年一季度上涨了555元/平方木，增长13.2%，总体上，今年以来我区商品房价格呈上涨趋势，商品房价格上涨的压力主要有几个方面。从我区商品房土地成交价格看，今年1-7月,我区商品房购置土地面积为13.49万平方米，土地成交价款为11210万元，平均每平方米土地成交价格为831元，每平方米比去年同期上涨了111元，同比增长了15.4%；从开发商对存量土地的开发使用力度看，今年以来，我区商品房待开发土地面积为182.2万平方米，是今年1-7月土地开发量的13.5倍。因此，如果今后开发商开发力度仍然偏小甚至捂地不开发，必然导致今后商品房供应量的下降，从而推动房价的上涨；从建筑行业平均工资看，以上半年为例，今年1-6月建筑行业人均工资为13228元，比去年同期增长20%以上。另外，从全国70个大中城市房价及全国PPI指数连续多月环比上涨的辐射及后续影响看，今后一段时间内我区商品房价格上涨的压力依然存在。

　　住房供应结构有待进一步改善。商品住宅的结构性矛盾主要表现在90平方米以下的中小户型住宅总量偏低，尽管近年来我区加大了中小户型商品住宅的供应量，结构性矛盾有所缓解，但与“国六条”要求中小户型占70%的目标差距较大。从开发投资完成额看，今年1-7月，我区90平方米以下住宅投资完成4.2亿元，占全部住宅投资的25.0%，与去年同期基本持平；从新开工面积看，今年1-7月，我区90平方米以下商品住宅新开工面积为7.0万平方米，占住宅新开工面积的11.0%，同比下降了5.7个百分点，与70%的目标差距较大。

　　商品房空置面积有所上升。今年以来，尽管我区商业营业用房及140平方米以上的大户型住宅的销售形势较好，但两者销售合计不到商品房销售总量的一半，而今年以来我区住宅竣工面积增量较大，因此，我区商品房空置面积特别是住宅房的空置面积出现逐步上升的苗头。今年7月末，全区商品房空置面积、住宅空置面积分别为31.3万、16.1万平方米，分别比去年同期增长58.1%、265.4%，增幅分别比6月末提高了49.6个、193.7个百分点，7月当月商品房空置面积增加9.5万平方米，其中住宅空置面积增加8.2万平方米，商品房空置面积有逐步增加的苗头。

　　四、思考与建议

　　综合上述，我们认为，作为我区支柱产业的房地产业自“十五”以来取得了长足的发展，在经历了近年房地产行业的宏观调控洗礼后，今年以来我区房地产市场的发展总体平稳健康，但也存在着一些需要引起关注的问题，为促进我区房地产市场的健康快速发展，建议：

　　政府通过对房地产市场的调节行为和及时的信息发布等方式来引导开发商和消费者树立正确的发展和消费理念。从政府层面看，应根据房地产市场的冷热程度及时调整住房转让交易税营业税，把握好房地产开发用地的投放节奏并加大对闲置土地的监管处置力度，借助银行加强对开发商信贷及个人住房贷款首付比例及二次房贷的监管力度，同时在准确掌握我区住房总量结构、居住水平和习惯的基础上，逐步建立健全房地产市场信息发布制度。从开发商层面看，应树立正确的企业发展理念，充分认识到房地产业的发展离不开经济发展的大环境，同时还必须与城乡居民的收入发展水平相适应，应根据目前我区房地产市场的实际情况及国家宏观调控的目标，适时调整商品房供应价格和结构，同时企业应不断提高自身素质，走品牌战略的长久发展之路。从消费者层面看，应树立正确的居住理念，不要一味求大求新，应在正确评估自身经济实力和还贷能力的基础上采取理性的消费行为，避免给房地产市场发出错误的需求信号，从而相互制造被动需求，推动房价不合理上涨。

　　加大廉租房和经济适用房的开发和供应，加强对低收入者的住房保障。廉租房和经济适用房制度有助于解决弱势群体、低收入人群及来武进打工者的住房困境。2005年“国八条”、2006年“国六条”的重要方面就是要不断调整商品房供应结构，加大向这类群体的住房倾斜力度。目前我区尚未实施廉租房和经济适用房的开发，这与我区国民经济的发展水平和城市化进程不相适应，也不利于我区房地产的持续健康发展。