嘉  发［2013］24号

关于加强农村民房和农业设施用房

建设审批管理的意见（试行）

各村民委员会（社区居委会），镇各部门、企事业单位：

为规范我镇农村建房规划管理，优化镇村空间布局，节约和集约利用土地资源，引导村民适度集中居住，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省村庄规划导则》等相关法律规章，结合我镇实际，现提出以下意见：

一、严格规划控制，明确民房审批原则

民房建设审批必须符合我镇总体规划，并严格按照规划控制区域（见附件1）以内和规划控制区域以外分别审批：

1．规划控制区范围内的民房审批

（1）在规划控制区及规划撤并的村庄范围内，停止审批新建、重建、改建住宅。

（2）经认定确属住房困难户和危房的（具体条件见附件2），实行提前安置，由户主本人提出申请，所在村委初步审核并公示，镇拆迁安置工作领导小组审核。安置方案参照同期安置政策，签订相关协议，同时拆除危房，注销土地使用证和房产证，交还宅基地。

2．规划控制区范围外的民房审批

（1）规划控制区外积极引导集中居住。各村要采取有效措施，引导村民住宅按整体规划建设，并有计划地逐步向嘉泽镇区，夏溪、厚余、成章集镇区和中心村靠拢。

（2）确定资格，控制建设规模。具有所在地农村户籍且在集体经济组织内从事生产经营活动，承担集体经济组织权利和义务并符合相关条件的家庭才有资格申请建设。根据《江苏省土地管理条例》等法规和技术规定：必须坚持一户一宅的原则，一户住宅以3人为基本户型，房屋占地面积不超过80平方米，每超过1人增加20平方米，每户最多不超过140平方米。

二、民房建设审批管理

1．规范村民住宅建设审批程序。符合规划和住宅新建、改建条件的，按下列程序审批（审批流程表见附件3）：

（1）村民向村民委员会提出建房申请，原则上必须符合村庄总体规划并在原宅基地范围内，在原址、不超过原宅基地证面积、原高度进行，且不得超过规定的面积，同时不得影响相邻人的合法权益。

（2）村民会议或村民代表会议讨论决定，并在本村民小组公示，且公示期满无异议；村委可以与建房户约定，收取不低于每平方米100元的规范建设保证金，并签订相关协议（见附件4）。

（3）公示期满无异议的，报镇政府建管、国土部门办理规划选址手续、用地许可、规划许可、施工许可等手续，并报区相关部门核准。

（4）在取得相关手续后、并在开工前，建房户应当向镇建管所申请放线，镇建管所应当在受理申请3个工作日内进行放线。未经放样、验线，不得开工建设。建管所放样红线图及相关情况同时抄送所在村委、镇国土所和“两违”办。

（5）所在行政村和镇建管、国土、“两违”办应当加强民房施工期间的监管，对不按规划许可内容进行建设的行为及时制止。民房建成后，由村委、镇建管所和国土所实地察看核实，并出具《民房建设规划核实合格证明》。

5．村民将原有住房变卖、出租或赠与他人的，一律不得批准再建。城镇非农业户口居民、回原籍落户的职工、转业军人、离退休干部等（包括没有承担过村组义务和责任的户籍人员），不得安排宅基地进行住房建设。

6．村民委员会（居民委员会）是村镇住宅建设管理的责任主体，村委（居委）和镇建管、国土、“两违”办要加强日常巡查与监管。对未经批准或违法违规建设住宅的，将查处结果交予“两违”办，由“两违”办按照相关法律法规，严肃查处、并拆除。

三、农业设施用房、农家乐建设管理

农业设施用房、农家乐建设必须不改变土地性质，经审批同意后按一定比例建设，为临时农业设施。主要用于农业生产管理或农家乐经营。为规范管理，促进发展，对农业管理用房、农家乐建设提出以下要求：

1. 农业设施用房建设管理。由于农业生产需要，在农用地建设设施用房的，实行报批制度。原则上农业设施用房采用钢木结构，占地面积不超过80平方米，且符合镇总体规划和农业设施用房的统一设计要求，距离道路控制线20米以外。农业设施用房建设由镇“两违”办受理申请，经镇政府会审后办理相关手续，现场施工监管和日常管理由所在行政村和“两违”办负责。
2. 农家乐项目建设管理。镇政府召集镇建管、国土、农林、服务业、“两违”办等部门，制定镇域农庄乐布点规划、规模控制、特色创建等意见，农家乐必须在特定规划范围内审批建设，且占地面积不得超过0.5亩。

3．农家乐规划建设按下列程序审批：

（1）立项审批。土地租用期10年以上，农用地不少于50亩，符合镇总体规划，则可以向镇政府提出申请。经营户申报时需提供农家乐范围红线，同时说明在此范围内土地租赁情况，并由村委审核、需租赁户签字确认，并且该土地不得再次作为其它农家乐申报的指标使用。

（2）建设管理。房屋一律不得建造永久性结构，占地面积不超过0.5亩，经营户向镇政府提供农家乐范围红线及建设平面图，镇政府会审核定选址和建筑方案。农家乐四至需有水沟、篱笆等明显标志，并且每两年需到镇建管所审核范围等情况。施工前，需与“两违”办约定，按建筑占地面积收取不低于每平方米500元的规范建设保证金，并签订相关协议。施工期间，所在村委和镇建管、“两违”办负责现场监管，保证按方案施工。工程竣工后，报镇建管、国土、环保、“两违”办等部门和所在村委组织建设核查，并出具验收报告。生活污水处理等必须符合环保标准。

（3）经营管理。经营户应向工商、卫生、税务部门申请办理经营手续，纳入镇服务业、旅游业管理。

四、本意见由镇建管所负责解释。

附件1：嘉泽镇民房建设规划控制区范围

附件2：住房困难户及危房户认定条件

附件3：民房建设审批流程表

附件4：民房建设管理协议

附件5：农家乐建设管理协议

  中共常州市武进区嘉泽镇委员会

                        常州市武进区嘉泽镇人民政府

                      二〇一三年十二月十五日

武进区嘉泽镇党政（人大）办公室            2013年12月17日印发

共印80份

附件1：

嘉泽镇民房建设规划控制区范围

一、道路、河道项目规划控制范围

1．市级以上道路、河道项目控制范围：金武路、延政西路（西延）、新239省道、沿江高铁、环湖西路（南延）、新孟河。

2．镇域规划道路项目控制范围：花市路（东延）、环湖北路（西延）、花海大道（南延）、嘉成线、嘉村路等。

3．其他：具体控制范围根据各项目线形和总规相应规定执行；如项目有调整或变更按调整后方案执行。

• 花木产业发展控制范围

1．夏溪花木市场东扩

花海大道以西、迎宾路以东、S239以南、延政西路以北区域。

2．花木产业聚集区

    花海大道以西、规划夏东线以东、延政西路以南、嘉成线以北区域。

3．江南花都产业园

花海大道以西、小夏溪河以东、金武路以南、夏溪北路～S239（局部）以北区域。

• 小城镇建设控制范围

1．嘉泽集镇区

孟津河以西、花海大道以东、规划花市路以南、沿江高速以北区域。

2．成章集镇区

S239以西、成湟河～成章河以东、成金线以南、沿江高速以北区域（含嘉成线以北现状集镇区）。

3．夏溪集镇区

花海大道以西、镇域边界以东、夏溪北路～S239（局部）以南、延政西路～S239（局部）以北区域。

4．厚余集镇区

   镇域边界以西、S239以东、金武线～长虹路以南、规划白塔浜二级河以北区域

四、旅游景区规划控制范围

1．三星林场：位于三星村与南庄村交界处的三星林场地块，占地约为300亩，具体位置参照规划方案。

2．候鸟天堂：位于观庄村委丰庄村武嘉苗圃，占地约为500亩，具体位置参照规划方案。

3．夏溪河、庙桥河、嘉兴河沿岸：沿河岸控制，具体参照相应规划方案。

4．生态湿地：位于嘉泽镇捕捞村（南）与湟里镇交界处，占地约为1442亩，具体位置参照规划方案。

附件2：

住房困难户及农村危房户认定条件

一、农村住房困难户指农村家庭所有房屋建筑面积在人均30平方米（含）以下的农村住房困难家庭。人口计算以在册农业人口且在集体经济组织内从事生产经营活动，并承担集体经济组织权利和义务的人员为准（包括因征地原因造成的农转非且未安置的；义务兵役、劳改劳教人员需返回本集体组织的可视同在册农业人口；农村独生子女、男未婚已满22周岁，女未婚已满20周岁可加计1人口，但不可重复计算）；

有下列情况之一的，不能列为认定对象：

（1）有出卖、赠与、法院判决等形式转让住房，再申请建房的；

（2）在拆迁安置中已享受过安置的；

（3）未到法定结婚年龄以分户为由申请的；

（4）曾以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由再申请的；

（5）违法占地或违法建房未处理结案的；

（6）已经拥有其他住宅的；

（7）法律、法规规定不予批准的其他情形。

二、农村危房户指农村家庭所居住的房屋，由镇建管所初步审查，并经区房屋安全鉴定所鉴定为危房的住房户。